不動産売却の流れ

不動産を安心して売却する際知っておくべき流れを、7個のステップに分けてご説明します。不動産売却を検討し始めてから、物件の引き渡しまで、 現在自分がどのステップにいて、これからどんな手続きが必要なのかを詳しく紹介致します!

オークラヤ住宅株式会社監修

オークラヤ住宅見留室長

<目次> 
Step1:売却相談をしよう
Step2:訪問査定を依頼しよう
Step3:媒介契約を結ぼう
Step4:購入者探しをしよう
Step5:売買契約を結ぼう
Step6:決済(引渡し)をしよう
Step7:売却が終わったら

Step1: 売却相談をしよう

不動産は、1物件1物件同じものはありません。売却相談を使用
・売却したいな…
・値段が知りたいな…
 
そんな時には、プロに相談をしましょう。
査定依頼の際には、事前準備として、
● 売却を検討した理由
● 売却活動について質問したいこと
 
を整理しておくと、より具体的なアドバイスが得られます。

例えば、
すぐに売りたい場合と期限や時期が決まっていない場合、
提示される査定価格も変わってきますし、売却方法にもさまざまなケースが考えられます。

その不動産会社がどれだけ親身になって対応してくれるのかをはかる
良い機会にもなりますので、是非質問をしてみましょう。

見留室長のひとことメモ
「査定価格」も大切ですが、具体的にその後の売却をイメージできることが何よりも大切!
良いご売却の為にまずは相談をしましょう。

 

Step2: 訪問査定を依頼しよう

メールや電話などでの「机上査定」に対し、不動産会社が訪問査定を検討
実際に物件を見たうえで価格査定を行うことを
「訪問査定」または、「実査定」と言います。
 
「訪問査定」のメリット
 

より精度の高い査定額がわかる
たとえ同じマンション内であっても、物件内の状況はそれぞれ異なります。そのため、机上査定では同じ評価の2物件があっても、訪問査定をすることでまったく違う評価になることがあります。

より精度の高い査定額を知る為には、「訪問査定」を選択しましょう。

売却の流れや諸経費についてもより詳しくわかる

不動産の売却で難しいところは、
「1物件1物件同じ状況のものはない」ところです。
たとえば住宅ローンの残債があれば、お借入先の銀行とのやりとりや抵当権抹消の手続きが必要になりますし、そのために費用もかかります。
共有者がいれば、また別の手続きが必要であったり…なかなか同じ流れとはいきません。「訪問査定」の際には、
お客様の状況に沿ったより詳しい情報がわかります。

担当営業との相性がわかる

どこの会社に売却を依頼するか、ということももちろん大切です。
そして、それ以上に重要なのが担当者との相性。
大事な資産を任せられる担当者なのか。売却の不安を取り除く説明ができるのか。素早く確実に動けるのか。
「訪問査定」であれば、実際の担当者と会って話をすることができますので、今後の方針を決めるうえでの大きな参考になります。

見留室長のひとことメモ
訪問査定では、より詳しい話が聞けます。たくさん質問して、不安な点をなくしていきましょう。

 

Step3: 媒介契約を結ぼう

売却することが決まったら、不動産会社に売却の依頼をしましょう。

実際に販売活動をはじめるためには、「媒介契約」を結ぶ必要があります。
「媒介契約書」には3種類ありますので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

  専属専任 専任 一般
他社への売却依頼 × ×
自己発見取引 ×
レインズへの登録 5営業日以内 7営業日以内 登録義務なし
販売活動報告 1週間に1回 2週間に1回 報告義務なし

※レインズとは?…国土交通省指定の不動産流通機構。会員の不動産会社が情報登録、
検索することができるシステムで、登録された物件が会員会社間で広く共有されます。

≪専属専任媒介≫
依頼できる会社は1社のみとなります。
不動産会社は、5営業日以内にレインズに登録し、書面等による販売活動報告を、1週間に1回以上行います。
売主が自身で購入客を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して契約しなければなりません。

≪専任媒介≫
依頼できる会社は1社のみとなります。
不動産会社は、7営業日以内にレインズに登録し、書面等による販売活動報告を、2週間に1回以上行います。
売主が自身で購入客を見つけた場合は、依頼した不動産会社を通すことなく契約することが可能です。

≪一般媒介≫
複数の会社に依頼することが可能です。
不動産会社には、レインズの登録義務や販売活動報告の義務がありません。
売主が自身で購入客を見つけた場合は、依頼した不動産会社を通すことなく契約することが可能です。

見留室長のひとことメモ
一般媒介だと、複数業者とのやりとりに時間を取られますが、複数の窓口を持つことができます。専属専任・専任媒介だと、窓口は一つですが、レインズにより情報は広くいきわたります。また、不動産業者としての責任の所在も明確です。メリット・デメリットを良く考えて売却依頼しましょう。

 

Step4: 購入者探しをしよう

ここからは、不動産会社の出番です。購入者探しをしよう
・各ホームページへの掲載
・チラシでの広告活動
・新聞折り込み広告への掲載
・以前にご購入のお問合せいただいたお客様への紹介
・レインズへの登録
 
など、ご売却に向けた販売活動を行います。

売主様は…?

【居住中の場合】
・居住中のお部屋であれば、ご内見のスケジュール調整とご案内時の立会いが必要です。

【空室の場合】
・一般的に、鍵を不動産会社に預けての案内となりますので、売主様が立会いをする必要はありません。

媒介契約の形態によって不動産会社からの活動報告がありますので、販売状況の確認をしましょう。

見留室長のひとことメモ
定期的な報告以外でも、不動産会社は様々な形で販売活動の報告をします。
より良い売却の為には、売主様と不動産会社が密なコミュニケーションを取ることが必要です。不動産会社を上手に利用しましょう。

 

Step5: 売買契約を結ぼう

買主様が決まったら、いよいよ売買契約です。
売買契約は、一般的に売主様・買主様双方が同席して不動産会社の事務所で行われることが多いです。

【売買契約時に必要なもの】

・権利証又は登記識別情報
・実印
・印鑑証明書 (作成後3ヶ月以内のもの)
・身分証明書 (運転免許証など本人確認できるもの)
・収入印紙
・仲介手数料 (※担当者とお打合せください)

※売主様によっては、必要なものが増えることがあります。

【一般的な流れ】

(1)売主様・買主様顔合わせ

(2)売買契約書の読み合わせ、付帯設備の確認、物件状況等の確認

(3)ご証明とご捺印

(4)手付金の授受、仲介手数料の支払い (※担当者とお打合せください)

(5)お引き渡し等今後の流れの確認

※あくまで一般的な流れとなります。異なる場合がございますので、ご注意ください。

見留室長のひとことメモ
契約書には、聞きなれない言葉が多く、戸惑いも多いかもしれません。
不明な点が出てきたら、その都度確認して、十分納得したうえで契約しましょう。

 

Step6: 決済(引渡し)をしよう

お引渡しの前に…

・住宅ローンの残債がある場合、一括返済の手配をします。
・お住まいの場合は、引っ越しをしましょう。(※一部のケースを除きます。)

売主様、買主様ともに準備が整ったら、決済(引渡し)となります。
決済は一般的に平日の銀行で行われることが多いです。

【決済時に必要なもの】
・権利証又は登記識別情報
・実印
・印鑑証明書 (作成後3ヶ月以内のもの)
・身分証明書 (運転免許証など本人確認できるもの)
・固定資産税の納税通知書
・鍵
・マンションの管理規約等
・仲介手数料 (契約時に一部支払っている場合はその残額)
・登記費用 (抵当権抹消や住所変更等がある場合)
※売主様によっては、必要なものが増えることがあります。

【一般的な流れ】

(1)司法書士による書類の確認

(2)ご記名と押印

(3)売買代金授受、各種清算金授受

(4)諸経費の支払い

(5)鍵・関係書類の引渡し

※あくまで一般的な流れとなります。異なる場合がございますので、ご注意ください。

見留室長のひとことメモ
契約時やお引渡し時には必要書類が多いので、お忘れ物には注意しましょう。

 

Step7: 売却が終わったら

【確定申告に注意】

ご売却をされた翌年には、確定申告が必要です。

特に売却によって

  • 譲渡益が出た場合
    ⇒ 「居住用の3000万円控除」等の税制の特例
  • 損失が多く出た場合
    ⇒ 「譲渡損失の繰越控除」等の税制特例

を利用したい場合、
条件を満たしていても確定申告をしないと特例が適用されませんので、注意しましょう。

【瑕疵担保責任について】
「瑕疵担保責任」とは、物件に「隠れた」瑕疵があった場合に売主が負わなければならない責任を指します。
売主が個人の場合、一般的には、引渡し後3か月間(主要設備は1週間)に瑕疵が見つかった場合に
売主が補修等の責任を負う必要があります。
ただし、元から壊れている設備などを「壊れている」ことを明示したうえで引渡しをしている場合は、
「隠れた」瑕疵とはなりませんので補修等の必要はありません。

見留室長のひとことメモ
売却後もしっかりフォローしてくれる不動産会社を選びましょう。

 

オークラヤ住宅

企業名 オークラヤ住宅株式会社
住所 〒102-0083 東京都千代田区麹町四丁目5番地22オークラヤ麹町ビル
事業内容 ・不動産の所有、売買、貸借、仲介及び管理
・マンションの企画、開発及び販売等価交換方式による
マンション共同事業
・中古住宅のリフォーム ・その他不動産に関する相談
氏名 見留 三千代
所属/役職 かたつむりネット営業室 室長
資格 宅地建物取引士
不動産業界歴 31年
得意な不動産業務 中古マンション仲介
座右の銘 初心忘るべからず