不動産の売却にはどんな税金がかかるの?

「印紙税」や「所得税」など、不動産を売却する際に一番大きな経費だとも考えられる税金。不動産の売却で譲渡所得が発生すると、その多くに税金が発生してしまうかもしれません。不動産の売却時にはどういった税金が発生するのでしょうか?

不動産の売却にかかる費用って?

不動産は、当然のことながら取得(購入)するときに費用がかかりますが、売却する際にも費用が発生します。ほとんどの場合が、不動産仲介会社に売却を依頼することになるため、売買が成立する際に支払う「仲介手数料」がその代表的な費用です。

仲介手数料の仕組み関してはこちらをご確認ください。

そしてもう一つの代表的なものが「各種税金」になります。
このページでは不動産の売却にはどういった税金がかかるのかをご紹介します。

<目次>

印紙税
抵当権抹消登記の免許税
譲渡所得税
譲渡所得税率と住民税率は所有期間で変わる
 ─■短期譲渡所得
 ─■長期譲渡所得

印紙税

不動産の売買が成立した時点で作製される「売買契約書」は、課税文書に該当するため、原則として売主・買主双方が自らの契約書に印紙を貼り、消印することが必要です。

なお、契約書の記載金額に応じて、印紙税額が変わることに注意してください。

また、取引額が10万円を超える不動産の売買契約書には、「軽減税率」として通常の印紙税よりも低い印紙税負担で良いことになっています。 下記の税額表を確認してください。

<不動産取引での印紙税額表>

契約金額 印紙税額
10万円~50万円 200円
50万円~100万円 500円
100万円~500万円 1,000円
500万円~1,000万円 5,000円
1,000万円~5,000万円 10,000円
5,000万円~1億円 30,000円
1億円~5億円 60,000円
5億円~10億円 160,000円
10億円~50億円 320,000円
50億円~ 480,000円


「印紙税」は節税することが可能です

通常であれば「売買契約書」は売主・買主双方が原本を1部ずつ所持します。しかし厳密には売主は「売買契約書」の原本を所持しておく必要はありません

そのため、契約書のコピーを取ることにより、負担すべき印紙税を節約することが可能です

更に詳しく印紙税について知りたい方は
コラム「不動産売却にかかる印紙代っていくら?

抵当権抹消登記の免許税

不動産を購入する際に、融資を金融機関から受けた場合、その対象となった不動産には抵当権が設定されます。

一般的に抵当権が付いている不動産は売却することはできません。そのため、その不動産を売却する際には抵当権のない不動産なるよう、抵当権の権利を抹消する手続きが発生します。
費用は1物件につき1,000円です。

ただし、抵当権抹消登記には、申請書を作成したり、法務局に届け出る必要があるため、司法書士に依頼を出す方も多くいらっしゃいます。その場合の費用は1万円ほどです。

譲渡所得税

譲渡所得とは、不動産を売却して出た所得を指します。
ここで注意が必要なことは、譲渡所得は単なる売却価格ではなく、そこから過去その不動産を購入した際の「取得費」や売却の為の仲介手数料等の「譲渡費用」を差し引いた額になります。

譲渡所得=売却価格-(減価償却累計額を差し引いた取得費+譲渡費用)

つまり、利益部分を譲渡所得と言い、そこに「譲渡所得税」が発生することになります。ですので、譲渡所得税は必ず発生するというものではありません。しかし、取得費には減価償却費が差し引かれるため、必ずしも購入した金額とイコールするものではない、ということにも注意してください。コラム「不動産の譲渡所得税に関わる減価償却費とは?

譲渡所得は「譲渡所得税率」と「住民税率」から計算されます。また、平成25年から平成49年までは東日本大震災からの復興を目的とした「復興特別所得税」が所得税に対して2.1%の税率で課税されます。

譲渡所得税=(譲渡所得×譲渡所得税率)+(譲渡所得×住民税率)+(所得税×2.1%)

譲渡所得税率と住民税率は所有期間で変わる

上記の譲渡所得税率と住民税率はどうやって求めるのでしょうか?
それは、その不動産の所有した期間によって変わります。所有期間5年以下だった場合が「短期譲渡所得」、5年を超えているものを「長期譲渡所得」といい、税率が大きく異なります。

所有期間
長短区分 短期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年以下 5年超

居住用
不動産の場合

39.63%(所得税30.63% 住民税 9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

■短期譲渡所得

短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のものを指します。
つまり、2010年4月に購入した不動産を5年後の2015年4月に売却したとしても、2015年の1月1日時点では所有期間が4年になるため「短期譲渡所得」になります。

居住用の不動産の場合、短期譲渡所得での税率は所得税30.63%・住民税9%計39.63%です。
このため、短期譲渡所得が500万円あった場合にかかる譲渡所得税は

譲渡所得税=500万円×39.63%(所得税+住民税)=1,981,500円
復興特別所得税=1,981,500円×2.1%=41,611円

合計2,023,111円となります。

■長期譲渡所得

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものを指します。

居住用の不動産の場合、長期譲渡所得での税率は所得税15.315%・住民税5%計20.315%です。
長期譲渡所得が500万円の場合

譲渡所得税=500万円×20.315%(所得税+住民税)=1,015,750円
復興特別所得税=1,015,750円×2.1%=21,330円

合計1,037,080円となります。

スマイスター編集部より

このように、不動産の売却にはあらゆる税金が発生し、所有期間によっても税金率が変わります。
しかし、不動産の売却には様々な税制や特例があるため、上記した税金を軽減出来る可能性があります。今売却する不動産にどれぐらいの税金がかかるのかを具体的にハッキリさせるためには、不動産会社に相談することが一番の近道であると考えることができます。