売買契約の解説

「売買契約」とは、不動産の売却において売主と買主が条件に合意し、不動産の取引を確定させる契約になります。売買契約が締結されると一定の要件がないかぎり解除することはできません。そのため、事前に契約内容を十分に確認する必要があります。

売買契約の事前準備

売買契約は、売主と買主が対等の立場で契約を行うことが大原則です。そのため契約を締結した後は、契約書の内容に従い義務の履行をするという責任を双方が負います。もし、契約を締結してからトラブルが生じた場合、契約書の約定に基づいた処理をすることになりますので、契約に際しては契約書の内容を十分に確認することが重要です。

売買契約を締結する前に決めておかなければならないことがいくつかあります。取引する不動産を確定することは当然のことですが、それ以外にも買主の借入先や借入金額等の資金計画など、また住宅ローンを利用するかなども検討しておくことが必要です。

また、売買契約に際して用意しておくものは以下になります。

<売主>
・土地、建物登記済証
・身分証明、実印、印鑑証明(共有名義の場合、全員分)
・固定資産税等納税通知書
・建築確認通知書、検査済証
・前面道路の登記簿謄本実測図、建築図面、建築協定書等
・付帯設備表、物件状況等報告書
・売買契約書貼付印紙
・権利書

<買主>
・身分証明、印鑑
・売買契約書貼付印紙代
・手付金
・仲介手数料の半金
・源泉徴収票または確定申告書の写し
・住民税決定通知書または納税証明書

売買契約の締結

不動産の売買契約の締結は売主・買主の双方が集まって行います。口頭での重要事項説明を受けてない場合は、宅地建物取引主任者より重要事項説明を受けます。その後、買主が手付金を用意していることを確認のうえ、契約書に署名・捺印します。

この際、買主は売主が記載を済ませている「付帯設備表」等の売買する不動産に関する状況や付帯する設備の状況について申告する書類も受取ります。

売買契約の解除について

売買契約を締結すると、契約は成立してしまっているので、売主・買主双方は契約内容成就のために努めなければなりません。しかし、どうしても契約を解除せざるを得ない場合に、一定の要件に該当すると契約が解除できるようになっています。

1、手付金を放棄して解除

売買契約の際、買主から売主に支払われる手付金ですが、これを放棄することで売買契約を解除することが可能です。契約の履行に着手する前に買主は支払った手付金を放棄、売主は手付金の倍額を償還すれば売買契約の解除が可能です。

2、引き渡し前の滅失

売買契約を締結した後、売主から買主に不動産が引き渡される前に、火災・地震・台風といった災害で物件が滅失した場合、買主は無条件で売買契約を解除することができます。

3、瑕疵担保責任による解除

取引する不動産に重大な瑕疵があった場合、その瑕疵により売買契約の履行が不可能な場合、買主は無条件で売買契約を解除することができます。

4、特約による白紙解除(ローンなど)

売買契約締結時点で融資が確実に受けられるかはわからないことがほとんどです。売買契約締結後、融資が受けられなかったり減額されたり住宅ローンが受けられないなど、買主が契約を続行できなくなってしまうと、売買契約は解除することができます。