仲介手数料のしくみ

（2015/06/30）

不動産の売買や賃貸借の取引において、不動産会社に仲介してもらう場合、取引が成立すると仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料には宅建業法で定められた算出法で上限が決められており、その範囲内で不動産会社が自由に決めることができます。では、どういったものなのでしょうか。

売買の仲介手数料

○売却の仲介手数料の計算方法

売買の仲介手数料は、不動産を売る側と買う側両方が支払います。仲介手数料の求め方は、「成約価格の3％+60,000円」という簡易計算方法が多く使われています。

この「+60,000円」という金額は、本来の計算方である「成約価格の200万円までの部分に5％・200万円以上400万円以下の部分に4％・400万円以上の部分に3％」というように金額に応じて税率が変わることから発生する金額になっています。

例えば、1000万円で取引が成約した場合の仲介手数料の求め方を本来の計算で求めると、
式：
（200万円×5％）+（200万円×4％）+（600万円×3%）＝36万円
となります。これを簡易計算では、

式：
1,000万円×0.03+60,000円＝36万円

と、非常に簡潔に求めることが可能です。
ただ、ここで注意が必要なのが、仲介手数料にも消費税が発生するということです。結果的に1000万円の取引の場合、不動産会社に支払う仲介手数料は「36万円+消費税」ということになります。

また、簡易計算方法で求められる手数料は、400万円以上の取引額の場合という部分に注意してください。

仲介手数料の求め方

取引金額	上限金額
200万円以下の部分	5%以内の金額
200万円以上400万円以下の部分	4%以内の金額
400万円以上の部分	3%以内の金額

※別途消費税

取引額が400万円を超える場合、簡易計算方で求めることが可能です。

仲介手数料の上限額
簡易計算方	消費税抜きの取引金額×3%+60,000円

○仲介手数料は上限額内なら不動産会社が自由に決めることができる

仲介手数料は、媒介報酬として国土交通省の告示に定められていますが、定められているのは上限になります。つまり他不動産会社との競争の中でディスカウントしている不動産会社や、交渉により手数料を下げてもらえる可能性がないわけではありません。しかし、取引金額自体の交渉をした方が結果的に得をする可能性が高いでしょう。

また、不動産会社は例えば不動産を売却する場合、買主を見つける為の「売却活動」「宣伝広告」、購入する際の「物件紹介」「契約手続き」「決済引き渡し」などの業務をスムーズに行うことで、手数料が報酬として支払われることになります。その業務範囲を考えると仲介手数料は決して高いものではないと考えられます。