路線価・公示地価・基準地価、それぞれの活用法

公表されている土地の価格には、路線価・公示地価・基準地価といった様々な種類があります。それぞれの価格には違いがあり目的も異なります。では自分が所有している土地の値段を把握したい場合や、土地の税金を調べたい場合はどの価格を基準にすればいいのかを解説いたします。

土地の価格の種類

土地の価格には「路線価」「公示地価」「基準地価」「実勢地価」などが挙げられます。
下記の表を参照してください。

種類 調査主体 目的・意味 発表時期 価格水準
公示地価 国土交通省 ・土地取引価格に対する指標。
・地価公示法に基づく「標準地」の価格
年1回。
その年の1月1日時点の価格を3月中旬~頃に発表。
100
基準地価 各都道府県 ・土地取引価格に対する指標。
・国土利用計画法施行令に基づく「基準地」の価格
毎年1回。
その年の7月1日時点の価格を9月20日ごろに発表。
100
路線価(相続税路線価) 国税庁 ・公示地価の80%程度の価格。
相続税・贈与税計算に使われる。
年1回。
7月上旬に発表。
80
路線価(固定資産税評価額) 各市区町村 ・固定資産税を算出するための評価額
公示地価の70%程度の価格。
3年に1回。
※大きな都市部では毎年時点修正。
70
実勢価格   ・実際に土地の取引が成立した価格 取引の都度 時価

※価格水準とは、最も実勢価格に近いであろう公示地価を100とした場合の、その他の価格水準を表します。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が発表する毎年1月1日時点での土地の価格で、「正常価格」とも呼ばれています。毎年3月中旬以降に発表されます。地価公示法という法律に基づいて調査されており、地価水準を代表する全国2万以上の「標準地」を評価します。評価方法は1つの地点につき、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定し、その結果を調整して決定されます。

○公示価格の目的

公示地価の目的は、「一般の土地の取引価格に対して指標を与える」「公共事業用地の取得価格算定の規準」「適正な地価の形成に寄与することを目的」と公示地価法に明記されています。言い換えれば、その土地の持つ本来の価格を評価し、より取引価格の指標となる価格となります。

このことからも、土地を売りたい方が価格の判断材料として公示価格を調べることは有効かもしれません。後述していますが、実勢価格との差がどうしても発生してしまうため、あくまでも参考として考えることにも注意が必要ではあります。

○公示価格の調べ方

公示価格は、国土交通省が運営するサイト調べることができます

基準地価

基準地価は、公示地価に準じた評価で、各都道府県がその年の7月1日時点の価格を9月20日ごろに毎年発表しています。国土利用計画法に基づいて「基準地」と呼ばれる全国の2万以上の調査対象地点を評価します。 評価方法は1つの地点につき、1人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定します。

○基準価格の目的

基準価格の目的も、公示地価と同様土地取引の指標で、土地の価格を知りたい方や売却を検討している方の参考材料になります。

○基準地価の調べ方

基準価格も、公示地価同様国土交通省が運営するサイトで調べることが可能です。検索条件を「都道府県地価調査のみ」「公示地価・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れることで、基準地価を閲覧することができます。

~公示地価と基準地価の違い~
「公示地価」と「基準地価」は目的が「土地取引の指標」と同じで、同様のものと考えて差し支えありません。細かな違いとしては公示地価が評価対象とする「標準地」、基準地価が評価対象とする「基準地」の地点が違うというところ。公示地価が1月1日、基準地価が7月1日の時点での価格であるところ。評価方法が公示地価は「鑑定士2人以上」なのに対して基準地価は「鑑定士1人以上」となっているなどが挙げられます。

路線価(相続税路線価)

路線価には「相続税路線価」「固定資産税評価額」の2種類があります。

○路線価(相続税路線価)
「路線価」といえばこの相続税路線価を指すケースが一般的です。相続税路線価とは、相続税や贈与税を算定する際に基準となる国税庁が発表する価格です。毎年1回、1月1日時点での評価になります。 公示価格を価格水準100とすると、相続税路線価は80程度の価格になります。

相続税路線価の調べ方は、国税庁が運営する「財産評価基準書」というサイトより閲覧することが可能です。

○路線価(固定資産税評価額)
固定資産評価額は、固定資産税や登録免許税、不動産取得税などを算定する際に基準となる価格で市区町村が発表しています。3年に1回発表(大きな都市部では毎年時点修正)されます。 公示価格を価格水準100とすると、固定資産税評価額は70程度の価格になります

固定資産税消化額の調べ方は、管轄の市区町村役場や税事務所に問い合わせや、固定資産税の納税通知書に同封されている、課税明細書を見ることで把握することができます。

実勢価格

実勢価格とは、不動産が実際に取引されている価格を指します。土地は2つとして同じ土地が存在しないため、土地の実勢価格は実際に取引された価格になります

先述した公示価格や基準地価が、実勢価格に近いであろうと考えることもできますが、土地の取引は、売主と買主の交渉によって変動するため、必ずしも近いとが限りません。また、実勢価格はリアルタイムの売買によって明らかになりますが、公示地価はその年の1月1日の時点の価格の為、どうしても実勢価格よりも遅れた情報になってしまいます。

~じゃあ、自分の土地の価格を知るにはどれが良いの?~
ここまで「公示地価」「基準地価」「路線価」などを紹介してきましたが、では土地を売却する際に事前に調べて一番参考になるのはどの価格なのでしょうか?

一番参考になるのは「公示地価」と「基準地価」と考えるべきでしょう。「公示地価」「基準地価」の目的が「土地の取引の指標」であることから、この価格が参考になるのではないでしょうか。

しかし、首都圏などの土地の取引が活発な地域では、公示地価や基準地価をもとに売買価格が決定することはほとんどありません。その土地が持つ需要に左右される部分が大きく、公示地価の何倍にもなることは珍しくありません。また、地方や過疎地域などの土地では、同じく需要がないため公示地価を下回る場合もあります。

このように、公示地価や基準地価であっても、必ずしもその土地の適正な価格とは考えにくいのが現況です。ただ、対象となる土地の価格が前年、前々年と比べて上昇しているのか下落しているのかなどの傾向は把握することができ、そういった指標の一つとして考えるべきなのではないでしょうか。