任意売却とは何か

●「任意売却の流れ」に関してはこちら

住宅ローン返済がどうにもならず、滞ってしまった場合、「任意売却」という選択肢があることをご存知な方も多いでしょう。ではそもそも任意売却とはどういったものなのでしょうか?任意売却ができる条件や一見難しく感じる取り決めをわかりやすくご解説します。

任意売却とは何か

「任意売却」とは、住宅ローンの支払い等が滞って、どうにもならなくなった債務をその不動産を売却することで残債務を減らす方法の一つです。

専門的には「売買金額より残債務額のほうが多い不動産に対して抵当権等を設定している債権者および利害関係者に不動産売却金の配分を行うことによって抵当権や差押登記等を解除してもらい、債務者である売主と第三者の買主との間における売買契約を成立させる」というものです。

不動産と残債務の関係

さて「売買金額より残債務額の方が多い不動産」とは何でしょうか?
これは、仮にその不動産を売却したとき、売却金額より残っている債務のほうが多い不動産を指します。

これは当然です。不動産の価値は、築年数や市場の変化に伴って一般的には低下していきます。不動産売買ではそういった築年数などから不動産の価格を決め、最終的には買主との交渉の末「売却価格」が決定します。その際、残債務より高く売れることはほとんどありません。

つまり、「売買金額より残債務額のほうが多い不動産に対して抵当権等を設定している債権者および利害関係者」とは、「仮にその不動産を売却したときに、その金額より残っているローンの方が多い不動産自体を担保にお金を貸している債権者(銀行等)や利害関係者」という意味になります。

抵当権、差押登記の解消とは

任売マンション
抵当権や差押登記とは、住宅ローンなどでお金を貸す際、債権者がそのリスクを少なくするために取る「借金のカタ」のようなものです。この抵当権や差押登記は、一般的に残債を完済するまで解消されることはありません。通常、住宅ローンの返済が滞りなく済んでいる場合は、こういった抵当権や差押登記というものを深く考える必要はありません。

しかし、ローン返済が数ヶ月に渡って滞り、どうにもならなくなってくると、抵当権や差押登記が存在感を増していきます。理由がどうあれ返済がままならいことが判断されると、担保権者は最終的に「競売手続き」を申請し、その不動産の所有者の意思とは関係なく強制的に売却されることになります。競売は通常の不動産取引よりも安い価格で取引されることが多く、債務者(所有者)は競売で不動産が売却された後も、多額の債務が残る可能性があります。

では、より高く売れる一般的な不動産取引で不動産を売却することはできないのでしょうか。ここで問題になってくるのが、「一般的に不動産の持ち主はその不動産を売却する際、買主に譲渡するまでに抵当権や差押登記を解消させなければならない義務」があるということです。このため、住宅ローンを滞納し放置しておくと、勝手に競売にかけられてしまうのです。

しかし、先述した「任意売却」の解説には「不動産売却金の配分を行うことによって抵当権や差押登記等を解除してもらい、債務者である売主と第三者の買主との間における売買契約を成立させる」との一文があります。任意売却はどうやって行うのでしょうか。

債務者と債権者の合意

任意売却は債務者(所有者)と債権者の両社が「任意売却」による不動産の売却に合意することが条件になっています。債務者と債権者が合意することで、抵当権を解消してもらうことができ、債権者は自分の意思で自己所有の不動産の売却をすることが可能になるのです。

この際、債権者に任意売却の合意に促したり、説得してもらうために任意売却に特化した不動産会社に相談することをお勧めします。