競売の流れ

「競売」は住宅ローンが支払えなくなり、担保になっている土地や不動産を裁判所が強制売却することを指します。これは債権者が裁判所に申し立てることによって実施されます。 競売の条件として、住宅ローンを数ヶ月滞納していることが大前提です。

全体スケジュール

Step1:ローン滞納(3~6ヶ月ほど)
Step2:期限の利益喪失(1~2か月ほど)
Step3:代位弁済、一括請求(1~2ヶ月ほど)
Step4:差押え、競売開始決定(1~3ヶ月ほど)
Step5:配当要求終期の公告(1週間ほど)
Step6:執行官等現地調査(1~3週間)
Step7:期間入札の公告(1週間ほど)
Step8:期間入札の実施(1週間ほど)
Step9:開札期日(1週間ほど)
Step10:売却許可決定期日(2日~1週間ほど)
Step11:売却許可決定確定(1週間ほど)
Step12:代金納付期限通知書送達(1週間ほど)
Step13:代金納付期限日、所有権移転(1ヶ月ほど)
Step14:配当期日

Step1:ローン滞納(3~6ヶ月ほど)

「競売」は住宅ローンが支払えなくなり、担保になっている土地や不動産を裁判所が強制売却することを指します。

これは債権者が裁判所に申し立てることによって実施されます。 競売の条件として、住宅ローンを数ヶ月滞納していることが大前提です。債務者は住宅ローンの返済能力がない状況であると考えられます。

ローン滞納の間、所有者には様々な書面が送付されてきます。「ローン返済についてのご連絡」「督促状」「最終通告書」など、内容は「至急支払ってください」といった同一の内容のものになります。またそういった書面を送付しても、何のリアクションもなかった場合、金融機関の担当者が、自宅や会社への電話・訪問を行う場合もあります。

STEP2:期限の利益喪失(1~2か月ほど)

ローンにおける最大のメリットは「期限の利益」だと言っても過言ではありません。 「期限の利益」とは、金銭消費貸借契約の期間中に、債務者は各期日までに決められた金額を返済することで、返済の期限が来るまでは次の返済の必要がないということです。つまり「期限の利益喪失」とは、ローンの分割払いが不可能になることを指します。したがって残っている住宅ローンの残債務全額を一括で支払わなくてはならなくなります。

「期限の利益損失」は、ローンを滞納する中で、勧告書や督促状が何度か来たあとに、何もアクションがなかった場合、通知書類によって知らされることになります。

Step3:期限の利益喪失(1~2か月ほど)

ローンにおける最大のメリットは「期限の利益」だと言っても過言ではありません。 「期限の利益」とは、金銭消費貸借契約の期間中に、債務者は各期日までに決められた金額を返済することで、返済の期限が来るまでは次の返済の必要がないということです。

つまり「期限の利益喪失」とは、ローンの分割払いが不可能になることを指します。したがって残っている住宅ローンの残債務全額を一括で支払わなくてはならなくなります。

「期限の利益損失」は、ローンを滞納する中で、勧告書や督促状が何度か来たあとに、何もアクションがなかった場合、通知書類によって知らされることになります。

Step4:代位弁済、一括請求(1~2ヶ月ほど)

「期限の利益損失」も通知が届くと、住宅ローンの保証会社から代位弁済に関する通知が債務者に送られてきます。多くの場合、住宅ローンを組む段階で、金銭消費貸借契約とは別に保証会社や保証協会との間で「保証委託契約」を結んでいることが一般的です。

この「保証委託契約」により、保証会社等が債務者に代わって金融機関への借入金残高を全額一括で支払います。これを「代位弁済」といいます。

この「代位弁済」のあと、債権は保証会社等へ移ったことになり、今度は保証会社等からの残債務の一括請求をされることになります。

Step:差押え、競売開始決定(1~3ヶ月ほど)

「不動産の売却金額による債権回収が見込める場合、債権者は地方裁判所に不動産の差押えを申し立てて、換金化してもらうように動きだします。

不動産の差押えを申し込んだ後、債務者には「不動産競売開始決定」という通知書が裁判所から届きます。この通知書は不動産の差押えが開始され、競売の手続きが着手されることを知らせるものになります。

Step6:配当要求終期の公告(1週間ほど)

競売開始が決定すると、その不動産と債務者の名前を裁判所にて公告します。

そうすることで、競売を申し立てた債権者以外にも該当する債務者がいれば、その旨を申し立ててくださいと告知する手続きのことを「配当要求終期の公告」といいます。

この「配当要求終期の公告」は、裁判所に掲示されるものなのですが、債権者以外の業者もその情報を見ることができます。つまり、「配当要求終期の公告」によって公開された個人情報等によって、様々な企業や業者から勧誘・営業があることもあります。

Step7:執行官等現地調査(1~3週間)

競売尾の流れ021

競売の手続きが開始すると、裁判官から調査命令を受けた執行官と不動産鑑定士がその不動産を調査する為に訪問します。

もし、債務者が居留守や、任意での立ち入りを拒否しても、執行官は国家権力という強制力を持っているので、調査するべくその場で解錠業者を呼び、室内に立ち入ります。その際、調査や写真撮影、関係者への聴取を行います。ここで注意が必要なのが、債務者が過度な妨害などをした場合、執行官は警察の支援を求める可能性があるということです。そして妨害を試みた人は公務執行妨害罪の対象になる可能性があります。

執行官と不動産鑑定士は、この現地調査や法務局、役所等での調査に基づいて、「現況調査報告書」と「評価書」を作成します。

Step8:期間入札の公(1週間ほど)

不動産の競売は入札形式によって売却されます。その入札期間が始まる期日の2週間前までに、「期間入札の公告」が出され、インターネットや裁判所で入札希望者が自由に閲覧できるようになります。

その際に入札希望者が閲覧する資料が、執行官や不動産鑑定士によって作成された「現況調査報告書」や「評価書」、その二つの資料から 「物件明細書」になります。

この3つの資料を業界では「3点セット」と呼ばれていたりするようです。

Step9:期間入札の実施(1週間ほど)

東京地方裁判所の場合、期間入札は1週間とされています。その間に入札希望者は入札書を裁判に届けます。入札書は入札をする金額を記入したものになるのですが、ほとんどが「売却基準価格」ではなく「買受可能価額」以上であれば、入札に参加することが可能です。

「売却基準価格」・・・裁判所が設定する、競売にかかった不動産の入札のラインとなる金額。ただし入札金額の最低ラインではありません。

「買受可能価額」・・・基本的に売却基準価格の8割の金額で、それ以上であれば入札が認められます。

Step10:開札期日(1週間ほど)

「開札期日」がくると、入札期間中に入札した人の中で最も高額で入札金額を申し出た人を「最高価買受申出人」として、執行官が認めます。

※もし、入札者が現われなかったら。 期間入札を行っても、入札者がいない不動産に対しては「特別売却」という手法によって買受人を募集します。この「特別売却」とは、買受可能価額以上の金額であれば早い者勝ちで売却されるというものになります。

Step11:売却許可決定期日(2日~1週間ほど)

「売却許可決定日」とは、執行官に認められた「最高価買受申出人」に対して、その不動産の売却を許可するかを審査したうえで、「売却許可決定」または「売却不許可決定」を下す裁判手続きの期日です。

Step12:売却許可決定確定(1週間ほど)

裁判所より「売却許可決定」が下されると、いよいよその売却の決定が確定します。しかし、なんらかの不服がある利害関係者がいた場合、その関係者は執行抗告を申し立てることが可能です。

その執行抗告が申し立てすることが可能な期間は1週間と定められており、その1週間の間に誰からも執行抗告がなければ、売買許可決定は確定されることになります。

Step13:代金納付期限通知書送達(1週間ほど)

売買許可決定が確定した買受人に対して「残代金をいつまでに払うように」という通知書が送付されます。この通知書を「代金納付期限通知書」といいます。東京地方裁判所の場合、通知書が到着してから、役1ヶ月後が代金納付期日として定められています。

Step14:代金納付期限日、所有権移転(1ヶ月ほど)

買受人は裁判所が定めた代金納付期日までに落札価格(そこから保証金を差し引いた残代金や、登録免許税等)を納付することによって、不動産の所有権は以前の所有者(債務者)から買受人に移転されることになります。

Step15:配当期日

競売によって不動産が売却され、売却代金が裁判所を通して各債権者に配分される期日を「配当期日」といいます。債務者(不動産の元所有者)には「配当期日呼出状」が送付され、配当の期日が知らされます。「呼出状」とありますが、実際に出頭しなくても支障はなく、手続きは進むことになります。

 

スマイスター編集部より

こういった流れで競売は進むことになります。しかし、債務者の抱える問題が根本的に解決したわけではありません。

競売によって残債務がなくなることはほとんどなく、住んでいた不動産が競売にかけられた場合、明け渡さなくてはなりません。

引き渡し命令の申し立てが法的な手続きを経てきてもなお分け渡さなかったときは、最終的に強制退去(強制執行勧告、断行)をもって住まいがなくなってしまうことになります。

そうなってしまう前に、任意売却の相談をしてみてはいかがでしょうか。