家賃収入がある場合の確定申告の方法と必要書類

本業でも副業であっても、アパート経営やマンション経営で家賃収入を得ている場合は、確定申告が必要になります。
確定申告にはどんな方法や種類があり、何が必要となるのでしょう。

家賃収入がある場合、確定申告は必要か

アパート経営・マンション経営をしている場合、所得額(不動産所得と給与・退職所得以外の所得の合計額)が20万円以下である場合を除いて、確定申告が必要となります。
会社員(給与所得者)だと、会社が代行して計算し源泉徴収という形で税金を納めているため、経験のない方も多いようですが、アパート経営・マンション経営を始めれば、給与所得と損益通算して申告することになります。

スタート時は、初期費用がかかって赤字になることがありますが、この損益通算のおかげで納税が還付されるというメリットもあります。

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確定申告の時期と方法

不動産所得の確定申告も、他の確定申告同様、毎年2月16~3月15日に税務署で受け付けています。
税務署に直接出向くか、郵送(信書扱いで)でも受け付けています。

電子申告(e-Tax)という方法もありますので、自分に合ったやり方で申告しましょう。
(参考 http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/jyunbi.htm)

確定申告の種類

確定申告には青色申告と白色申告があります。
厳密には、青色申告は採用する簿記で2種類に分けられます。

多少の事務処理の増加はあっても、メリットを考えると青色申告を選択すべき理由を、青色申告と白色申告の比較からお伝えします。

  青色申告 白色申告
メリット 特別控除 複式簿記の採用で65万円の特別控除となる。(※事業的規模の場合)
単式の場合は10万円。
特別控除なし。(※基礎控除のみ)
専従者給与 青色専従者給与として、全額必要経費に計上できる。(※事業的規模の場合) 配偶者は86万円、それ以外は50万円まで必要経費に計上できる。
損失の損失 発生した損失を3年間繰り越すことができる。
前年に繰り戻して税金の還付を受けることもできる。
繰越なし。
デメリット 事務処理の増加。 税務調査の際に保存しておくべき帳簿や書類などに不備があり、所得の補足がこれらの帳簿、書類ではできないと判断されたときに、推計課税がとられる可能性がある。
同業他社の比較や資産や経営状況人員数などみて、所得金額を推計される。

※事業的規模:おおむね戸建5棟またはアパート・マンション10室の経営規模
※基礎控除:すべての納税者に対して適用される控除

以上、青色申告と白色申告では、メリットに大きな違いがあります。
赤字でなければ損失の繰越メリットは関係ありませんが、特別控除や専従者給与の全額経費計上は、黒字でも赤字でも有難いメリットです。

アパート経営・マンション経営で利益を獲得する目的があるのであれば、やはり青色申告を選択するのが正解と言わざるを得ません。
ちなみに、白色申告でも平成26年から帳簿記帳と資料の保管が必要になりましたが、青色申告のようなメリットはありません。

確定申告書を作成しよう

確定申告の種類、申告時期や申告方法がわかったところで、確定申告書を作成しましょう。
つまり、「所得税」の算出です。

①必要書類の用意

まずは必要となる書類を用意します。

アパート・マンション経営者は、確定申告書類として「確定申告書B(第1表、第2表)」「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」が必要になります。
これは税務署でもらってくることもできますが、国税庁HPよりダウンロードもできます。

ちなみに、この確定申告書類を完成させるためには、記入する数字の根拠となる書類も、まとめておくと作業がスムーズです。
源泉徴収票や保険料控除関係書類、不動産価格のわかる売買契約書や譲渡対価証明書、家賃収入がわかる賃貸借契約書や送金明細書など、アパート経営・マンション経営にまつわる収入・支出に関する領収書や証明書は、わかりやすく管理しておくことが必要です。

書類の用意が難しいこともある、修繕積立金や管理費の引き落としについては、専用の口座を用意して、通帳コピーができるようにすると良いですし、交通費は常日頃から記録をとることで、経費として認められやすくなります。

②所得税青色申告決算書(不動産所得用)の記入

所得税青色申告決算書は、1~3枚目の「損益計算書」と、4枚目の「貸借対照表」で構成されており、この記入より不動産の所得金額を算出することができます。

計算式でいうと、『 総収入金額-必要経費-青色申告特別控除=所得金額 』となります。
この所得金額算出が、所得税青色申告決算書の役割と言えるでしょう。

③確定申告書B(第1表、第2表)の記入

所得税青色申告決算書を完成させ、所得金額が明確になったことで「確定申告書B(第1表、第2表)」への記入が可能になり、課税所得額と所得税(納税額)が判明します。

この部分を計算式にすると、『 課税所得金額(所得金額- 所得控除)×所得税率-所得税速算表による控除=所得税(納税額)』となります。

これで、確定申告書類の作成の完成です。
①~③の手順を合わせた所得税の計算式は、

 『(総収入金額-必要経費-青色申告特別控除額-所得控除額)×所得税率-所得税速算表による控除額=納税額 』となります。

※「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」の施行により、平成49年まで上記所得税に復興特別所得税が加算されます。

確定申告の注意点

・控えは必ず準備

確定申告書類を実際に見るとわかりますが、「提出用」と「控用」があります。
これは必ず両方準備するようにします。

提出した確定申告書類は返ってこないため、申告が完了している証明をするには控えが必要です。
(控えも税務署で判子をもらえます)

・納税期日に注意

納税の期限は、基本的に確定申告書の提出期限と同じ日です。
期限内に申告を完了しても、税金が納付されていない場合、延滞税がかされます。

また、申告が完了しても、税務署から納付書や納付の通知書がくるわけではないことも注意したいところです。
国税庁HPにも納税方法や納期についての注意が公開されています。
(参考 https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/qa/10.htm)

・申告漏れに注意

申告漏れがあると、後で税務署からの確認が行われるケースもあり、追徴課税の対象になる可能性もあるので注意が必要です。

家賃収入の申告漏れや確定申告をしないとどうなるか」参照

確定申告は、国税庁HPや税務署で受け取れる「確定申告の手引き」を読むことで、かなりのことが理解できますし、最近は便利な会計ソフトなども販売されているため、コツを掴めば個人で完成させることも可能ではあります。

ただし、最初の1~2年はプロに相談する、税務署が混雑しない早い時期に申告に行って、細かくチェックしてもらうなどの対策をすると安心です。
(参考:平成27年分確定申告の手引き https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2015/pdf/02.pdf)

1年間の経営結果が数字に表れる作業でもありますので、自分自身が理解をした上で作成できれば、今後の節税対策にも積極的になれそうですね。