鉄筋コンクリート(RC)造の耐用年数は何年か?

建物の耐用年数と、実際の建物の寿命は違います。
なかなか実感が湧かない耐用年数の意味と、建物における耐用年数についてまとめてみました。

そもそも耐用年数とは

耐用年数とは、通常の維持補修を行った場合に、固定資産が使用可能と見込まれる期間を指し示します。
簡単に言うと、その固定資産の寿命です。

この寿命を決める要因は、物理的減価と機能的減価です。
物理的減価とは、固定資産が使用や保有によって摩耗や劣化することによる減価です。
一方機能的減価とは、新しい技術の出現によりその固定資産の競争力が落ちて陳腐化したり、新たな代替製品が出現して製品の需要が著しく減退して固定資産が不適応化したりすることで生じます。

一番身近なところでは、自家用車をイメージすると想像しやすいかと思います。
毎日、車を運転すると傷が付いたり汚れが付いたり、時が経つにつれて色々なところが摩耗してきます。
また、新しいモデルの自動車が発売されることで、新車の実質価格が下がり、中古市場における価格が下落することもあります。

企業会計上、耐用年数は物理的な使用可能期間ではなく、物理的側面と機能的減価を併せて考慮し、合理的に決定すべきものとされています。

鉄筋コンクリート(RC)造の耐用年数

RC造やSRC造は耐用年数が47年、木造は22年になります。
建物における耐用年数はその建物の寿命ではなく、税務署が資産として価値がなくなる目安として、建物の構造や用途によって定めた算定基準です。

アパート経営・マンションの経営において、構造で耐用年数が異なるのは重要な要素になってきます。
なぜなら、物件の耐用年数の残像年数によっては、金融機関の融資が可能か不可能か、審査の対象になるからです。

RC造は耐用年数が長いため、融資が受けやすく銀行の評価が高い傾向にあります。
また耐震性、耐火性に優れているだけでなく、防音性能も高いので、アパートに比べて家賃を高めに設定することができます。
しかし、建築コストが高く、毎年の減価償却費があまり多く取れません。

対して木造は、建築コストが安く減価償却期間が短いので、キャッシュフローが多く取れます。
しかし銀行の評価が低いため、自己資金を多めに用意し、別担保を用意することが多いです。
また防音性が低く、家賃設定もRC造と比べて低くなります。

実際の建物の寿命

一般的に建築物の寿命は、木造<鉄骨造<RC造の順とされています。
寿命が長いとされるのは、建築物の構造素材が木であるか、鉄であるか、コンクリートであるかといった素材の違いから来ています。
その素材そのものの耐久性がどれほど自然界の寿命で長いかで、判断されます。

その寿命までの長さで構造による寿命を想定しますが、如何にメンテナンスできているかで、寿命は変わってきます。
「ただ放置した建物」と「定期的にメンテナンスした建物」では、当然寿命は変わります。

最近は建築技術の進歩により、建築の寿命が延びています。
また、長引く不況の影響もあり、長く建物を使う人が増えています。
建築物はしっかりメンテナンスを行えば、構造を問わず50年以上使えるものがほとんどです。

そのため構造による違いで、耐用年数を決めるのは少々無理があると言えるでしょう。
税務の面から見て何らかの目安は必要、そういった意味から耐用年数を設定しているのでしょう。