マンションの大規模修繕3つの発注方式

マンションの大規模修繕において、施工業者に発注する方式は3つあります。「責任施工方式」「設計監理方式」「CM方式」それぞれのメリット・デメリットを把握し、そのマンションに適した発注方法を選択しましょう。

 責任施工方式

責任施工方式は、管理会社や施工業者に修繕工事に関する全てを委ねる方式です。設計から主運行までを1業者に任せることが可能なため、発注する側に負担が少なく、最も楽な方式だと考えることができます。また、施工業者を直接選ぶことができるため、中間マージンを削減できる可能性があるため、修繕費を抑えることができます。

ただし、全てを1業者に任せるので工事の品質チェックなどは必要ならば管理組合自身が行わなければなりません。そういった点において、施工を依頼する業者選びは慎重に行う必要があり、また信頼できる業者探しのために長期的な期間を要する可能性があります。

相見積もりをとることによって、施工価格の透明性や客観的な視点での業者探しを行いましょう。

 設計監理方式

設計監理方式は、設計や工事監理する業者と施工する業者を別々に依頼する方式です。責任施工方式に比べて、設計や監理業務を別会社に依頼するため別途費用がかかります。しかし、設計会社という第三者が入ることにより客観性が持てるため、適正な価格での施工を行うことができ、逆にコストを削減できる場合もあります。また、工事の監理も行うため、品質の担保も保証されています。

小規模なマンションの場合、設計監理方式での施工は住民への負担が大きい場合が多いため、あまり推奨はされていませんが、大規模マンションの場合は十分にコスト削減を見込める方式と考えることができます。

 CM方式

CM方式とは「Construction Management方式」の略称で、日本ではまだあまり知られていない方式です。管理組合員自らや顧問になっているマンションコンサルタントが、様々な修繕工事個所に応じて依頼する業者を変えるというもので、配管工事はA社、屋上防水工事はB社といった様に、それぞれの工事個所において最善だと思われる業者に工事依頼を発注しますが、細かな調整が必要となります。

総合的な修繕業者を介さないため、大幅なコスト削減を図ることが可能で、工数はかかるものの大きなメリットがあります。また、設計監理方式と同様に、監理会社を入れて監理・設計をしてもらうことで、工事の品質を保つこともできます。

小規模マンションの場合、可能であればCM方式が有効だと考えることができます。長年の修繕積立金を無駄なく有効に使うことが可能です。