大規模修繕工事の種類と発注方法(方式)

マンションの修繕工事のなかで、どのような工事が大規模修繕に該当するのか、特に決まった定義はありません。
一般的にはマンションなどの「長期修繕計画」に含まれている項目を、大規模修繕工事と捉えて間違いはないでしょう。

マンションの寿命を延ばす「大規模修繕工事」にはいったいどのような種類があるでしょうか。

大規模修繕工事の発注方法の種類

マンションの大規模修繕工事は、マンションの管理組合が中心となって行なうのが一般的です。
その発注方法には管理会社に依頼する「管理会社方式」、工事会社に依頼する「責任施工方式」、コンサルタント会社に依頼する「設計管理方式」などがあります。

・管理会社方式

普段からマンションの管理をお願いしている管理会社と工事を進めていく発注方法です。
日頃から信頼関係が築けている管理会社であれば、建物の状態や住人の不満などをもっとも理解している為、工事について不安な点や工事終了後の不備などについても話し合いやすいのが特徴です。

ただし、管理会社が利用している施工会社が限定されてしまうため、工事金額などが言い値となってしまう事もあります。

・責任施工方式

実際に工事を行なう施工業者と共に工事を進めていく発注方式を、責任施工方式と言います。
管理会社を通してではなく、住人の管理組合側で業者を選定できるため、工事金額を低く抑える事が可能です。

安くても仕上がりに問題があったり手抜き工事をされる危険性もあるので、業者選びは慎重に行なわなければなりません。

・設計監理方式

マンションの大規模修繕工事を専門に行なうコンサルタント会社に相談して、施工業者の選定や設計、工事などを進めていく方式です。
設計と施工が分かれるので、工事の内容が住人側に分かりやすくなるという特徴があります。
何かトラブルが起きてもコンサルタント会社が間に入って交渉してもらえます。

コンサルタント費用は工事金額とは別になっているので余計な費用がかかるという点と、稀に感心しないコンサルタント業者が存在するので注意する事が必要です。

住人側からすると施工会社も管理会社もコンサルタント業者も同じような感覚になってしまいますが、それぞれに専門的な分野と役割があります。
他の住人にも分かりやすく説明できるよう、マンションの管理組合ではしっかりと会議を重ねて、信頼できる発注方法と業者にお願いできるようにしましょう。

大規模修繕工事の種類

○屋上(屋根)・バルコニーの防水層の工事

屋上・バルコニーのコンクリートや、モルタルのひび割れや浮きによる漏水を防止するために、行なう修繕工事です。
狭い場所でも施工しやすいウレタン塗膜防水や、床の配色や模様が選べる塩化ビニールシート防水があります。

バルコニーの防水層の工事をする場合は、バルコニーへの出入りができなくなるケースがあります。
また洗浄用の薬剤を使用する場合は周辺環境への配慮なども必要となります。

○外壁の塗り替えやタイルの張り替え

外壁や屋外に面している共用通路や、天上などの塗装やタイルの張り替えを行ないます。
その際、下地のコンクリートなどがひび割れていないかを確認し、劣化箇所の補修を行なったうえでタイルの張り替えを行います。

下地がひび割れていた場合は、ひび割れ原因に合った補修を行ないます。
ひび割れが大きくなる危険性がある場合は、シーリング剤を充填する工法なども行います。

○鉄部の塗り替え、取り替え

手すりや階段といったペンキで塗装されている部分を塗り直す作業です。

錆びなどが出ている場合があるため、一度ペンキの塗装をはがしてから塗りなおすことが多くあります。
その為にサンドペーパーや工具による目荒し、鉄部材にさび止め塗装、上塗りを行い、錆や腐食の進行を遅らせます。

○給排水設備や電気設備の交換・修繕

コンクリートに埋没した配水管を取り出して点検したり、水槽やポンプなどの交換、修繕、共用部分の照明や配線、配電盤などの取り換えを行ないます。
配電盤の扉部分をケレンし塗り替え作業なども行ないます。

○シーリング工事

アルミサッシや扉と壁の間を埋めているパッキング部分を新しいものに取り替える工事です。

まず、新しいシーリングをする前にサッシなどをテープで養生します。
その後、コーキングガンという工具を使って丁寧に充填した後、乾くまでに数日かかるので住民に周知するなどの細かい配慮が必要です。

○エレベーターのリニューアル工事

エレベーターの「かご」部分を丸ごと入れ替える修繕工事や、基幹部品である「制御盤」と呼ばれる部分だけを入れ替えるものがあります。
エレベーターは業者によってノウハウを持っている業者と持っていない業者の差が大きいので、事前によく確認しておきましょう。

○改修工事

本来、大規模修繕工事は建物や設備の劣化した部分の修繕を目的とした工事ですが、必要に応じて現在のマンションをグレードアップさせる「改修工事」を行なうこともあります。

共有部分の追加や新しい設備の設置、建物のバリアフリー化など、築年数やそれに伴って住んでいる方の年齢層などを含めて必要かどうかを計画する事が必要です。
また、マンションの管理組合だけで決めるのではなく、他の住民に情報が開示できるよう、工事計画の説明会などを開いてマンション全体での意識あわせも重要です。