家賃滞納を防ぐ最初の一歩!入居審査のチェックポイント

大家業において家賃滞納は非常に頭を悩ませる問題です。毎月の賃料の支払いをしてもらったり、近隣とのトラブルを未然に防ぐには、入居希望者の入居審査をきちんとできているかが非常に重要です。では、この「入居者審査」とはどういったチェックポイントがあるのでしょうか。

ポイントは信頼して貸すことができるかどうか

入居審査は、まずその入居希望者が本当に信頼できるかどうかで判断することが重要です。
友人・知人間の本やDVD、お金の貸し借りにおいても、貸す側はある程度その人がどういった人かを考えて貸すでしょう。「きちんと返してくれるだろうか」「汚されないか」などを、普段の付き合いの中から考えて判断するのではないでしょうか。

入居審査においても同様で、「きちんと毎月の家賃を支払ってくれるか」「部屋を大切に使ってくれるか」「近隣の住民とのトラブルは起こさないだろうか」といった部分を判断基準として考えることが一般的です。ただし、入居希望者の多くがそのとき初めて出会う人になるため、日ごろの様子や、どういった人柄なのかを知ることは難しいでしょう。そこで、ある程度公式な情報をもとにしてその人が「信頼して貸すことができる人」かどうかを判断することになります。

・チェックポイント:経済力
入居の申し込みする際、入居希望者は氏名や年齢、住所、電話番号、勤務先、年収など様々な項目を明らかにすることになります。そこで、まず重要視されるのは「勤務先」「年収」「職種」「雇用形態」「勤続年数」といった経済力にあたる部分です。

相場としては希望の物件の賃料が、収入の3割程度であれば問題ないと考えられているようです。しかし、判断基準は収入額だけではなく、雇用形態や職種も加味されます。例えば、収入は十分にあるが職種や雇用形態の定着性の低い人(水商売やフリーター、派遣社員など)と、多少収入は低いが公務員などの安定した職業の人を比べた場合、多くの大家さんが後者を選ばれると思います。

ただこのケースのように、複数の入居希望者が同じタイミングで申し込みをするということはあまりないことです。あくまでも大家さん自身が、選り好みや間違った固定概念や偏見を持たずに、申込者の経済力を判断することが決め手になります。

・チェックポイント:人柄
収入がある程度ある方で、経済力の確認が取れると、次はその申込者が本当にどういった人なのかという人柄を確認することが重要です。経済力がある程度ある方でなかなか賃貸に入居することができない方は、むしろこの人柄が大きな影響を与えているのかもしれません。住んでからの部屋の使い方やトラブルの可能性などを考えると人柄は最重要事項とも言えます。

一般的な管理委託契約を行っている場合、入居者の募集や客付けは賃貸仲介会社が行います。電話で申込みの一報が入り、FAXやメールで申込書が届くといった流れが主流です。ただ、そこから大家さんによる入居審査が始まるため、実際に面と向かって話をしたり、人柄を判断する機会はないかもしれません。なかには別日で面談をしたり、内覧に立ち会うといった大家さんもいらっしゃいますが、そういったタイミングもない場合、大家さんは仲介会社に「外見」や「服装」「雰囲気」「言葉づかい」などを聞き、判断することが一般的だと言われています。

「ガラが悪くないか」「清潔そうか」「言動が横柄かどうか」などを聞き出すことにより、入居後のトラブルや騒音の問題などを考慮して、入居審査を行うことが重要です。

保証人や保証会社も重要

賃貸の入居希望者が申込みをする際、多くの場合保証人を立てることになります。家賃の滞納やトラブル時に、責任を負ってもらう必要があるためです。さて、保証人は一般的に自身の親が一番良いと考えられており、次に兄妹・祖父母などが考えられているようです。しかし、昨今の長期高齢化などの問題により、親が定年退職しているなど責任能力を負うことが難しくなっているため、保証人の代わりとして「保証会社」を立てるケースも珍しくなくなりました。

大家さんとしては、滞納のリスクを可能な限り低くすることで、円滑な賃貸経営を目指していきましょう。