2017年10月27日
よくわかる不動産売買仲介業

売買契約に欠かせない「重要事項説明」

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不動産の売買契約の前に、不動産仲介会社(以下、仲介会社)は買主に対し重要事項説明書を使い、不動産の売買における重要な事柄を説明しなければなりません。重要事項説明は、不動産取引を安全に行うために、宅建業法に定められた仲介者の義務です。重要事項説明の内容や理念を知っておきましょう。(スマイスターMagaZine Biz編集部)



(撮影=スマイスターMagaZine Biz1)


重要事項説明は、宅地建物取引士が行う

重要事項説明は、安全な不動産取引を行うために、宅建業に定められています。仲介会社は、不動産を購入する買主に対して、購入する不動産の内容や、取引条件に関する説明を行います。買主には、十分に理解してもらったうえで、売買契約を締結してもらわなくてはなりません。


重要事項説明は、宅地建物取引士(宅建士)の有資格者が行います。説明の際には宅地建物取引士証を提示しなければなりません。例えば、宅建士が同席している場で、資格を持たない人が説明する、といったことも認められていません。

例えば、売主と買主に別々の仲介会社がついていた場合、一般的には売主側の仲介会社が売主に対して説明を行います。買主側の仲介会社も、所属している宅建士に内容を確認してもらう必要があるので注意しましょう。

売買契約の当日に、重要事項説明を行うケースが多く、法律違反ではありません。しかし、後々のトラブルを避けるためにも、売買契約の数日前にきちんと説明し、理解してもらう方が理想的といえるでしょう。

また、重要事項説明を怠ってしまった場合や、説明を誤ってしまうと、説明義務違反による損害賠償や、不実告知(消費者契約法)による契約取り消しなどのが発生する可能性があります。注意しましょう。


重要事項説明の内容
重要事項の説明は、「重要事項説明書」に沿って行います。
主な項目は下記のとおりです。

■物件の権利関係の明示

該当する宅地、建物に関し登記されている権利の内容や、敷地内に私道部分が含まれている場合の負担(「私道負担」)などについて明らかにします。


■物件の権利制限内容の明示
都市計画法や建築基準法、その他の法令に基づく制限に関するなど内容について説明します。
・「都市計画法」は、都市環境の整備と保全を目的とした法律です。建築物の建ぺい率や容積率や、建てる場所などを定めています。
・「建築基準法」は、地震や台風といった災害から、建築物の安全性を確保する法律です。建築物の構造や、設備、用途に関する基準を定めています。

■物件の属性の明示
・飲料水、電気、ガスの供給施設や排水施設といった整備状況
・土砂災害警戒区域内・造成宅地防災区域内かどうか
・アスベスト仕様調査結果、耐震診断の内容、など

■取引条件の明示

・物件の代金以外に発生する費用の金額と目的
・契約解除に関する関する事項
・損害賠償の予定または違約金に関する事項、など

また、説明の最中に、書面に間違いを見つける場合があります。その際には二重線を引き、その横に、宅建士の印鑑を訂正印として押印しましょう。


重要事項説明書の項目以外でも告知する重要な情報
法律上、説明義務がある重要事項のほかに、売主から買主に告知する事項があります。

【土地の場合】
・土地における隣地との境界をめぐる決まりごと
・過去の浸水などの被害状況
・地中埋没物の説明
・土壌汚染、など


【建物】
・雨漏りや腐食状況
・シロアリの被害状況、など



雨漏りの様子(画像=写真AC)


このような目に見えないキズや、欠陥を「瑕疵(かし)」といいます。
これらの瑕疵は、売主から買主へ告知する「物件状況等報告書」「付帯設備表(中古住宅の場合)」といった書類を、重要事項説明書と同時に買主へ渡します。

重要事項説明を終えた後は、重要事項説明書の買主署名欄に、説明を受けたことを証明する住所氏名の記入と押印をしてもらいます。


物件引渡し後に発覚した瑕疵 法律で規定された瑕疵担保責任

不動産の取引が完了してから、建物に瑕疵が発覚した場合、売主は欠陥を修復する責任「瑕疵担保責任」が、法律上規定されています。


■民法上の瑕疵担保責任
民法では、売主の瑕疵担保責任は以下に規定されています。
1、無過失責任(売主の故意・過失に関係なく負わなくてはならない)
2、買主は売主に対して、損害賠償請求、契約の解除を求めることができる
3、買主が瑕疵を発見した日から1年以内であれば、責任を追及することができる

しかし、これでは売主にとってとても不利なものになってしまいます。例えば、買主が住んで10年たったときに瑕疵が発見された場合なども、売主は責任を負わなければなりません。

■宅建業法上の瑕疵担保責任
民法では、瑕疵担保責任は「当事者間で自由に修正・変更が可能である」とされています。また宅建業法(宅地建物取引業法)では、上記3、の部分のみ特約を付けることができるとしています。それは「瑕疵担保期間は引渡し後2年以上」という特約です(「以上」となっていますが、個人同士の売買の場合、ほとんどが2年です)。

※新築物件を扱う不動産会社などは、「住宅の品質確保の促進に関する法律」によって売却後10年間は瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。


まとめ

不動産売買仲介における、重要事項説明について解説しました。

買主への説明が不足していると、大きなトラブルの原因になりかねません。しっかりと時間をかけて理解してもらいましょう。



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