2017年02月28日
山口 宏

底地を不動産会社に売ってしまった!~借地人さんの対応法

山口 宏

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当社は地主さん専門の不動産コンサルティング会社なのですが、底地借地問題を相当数を扱っているため、借地人さんからも借地問題についてよく相談されます。


今回のコラムでは、地主さんが底地を不動産会社に売ってしまった場合、借地人さんはどう対応したらよいか、について書きます。




底地を不動産会社に売ってしまうってことがある?


地価上昇が著しかったバブル当時はよくありましたが、現在でもレアケースとしてあります。
だいたい以下の理由から不動産会社に売却してしまうのです。
(地主さんが底地を誰に売ろうが、借地人さんの承諾は一切不要です。)


①地主さんの無知から優良底地なのに不動産会社に二束三文で売ってしまう
②地代が安くて面倒(借地人さんが長年地代の値上げに反対・供託)
③トラブルある借地人さんと関わりたくない
④売るに売れない底地の相続税を払いたくない
⑤物納できない底地の相続税を払いたくない
⑥すぐに換金しなければならない事情がある
⑦その他相続対策




底地名義が変わるケースとは?


①地主さんの相続により相続人に底地名義が変わったとき
②地主さんが不動産会社等の第三者へ底地を売却したとき
③地主さんが相続税支払いのため底地を国に物納したとき
以上、主に3つのケースがあります。


①は地代の支払先が底地を相続した相続人に変わるくらいで、借地人さんにとっては特に問題は起きないでしょう。
従って今回のコラムでは②のケースについて、次回のコラムでは③のケースについて、どう対応したらよいかについて説明します。




借地契約を解除されるか心配?


地主が不動産会社に変わったからと言って、いきなり借地権を解除されることはありません。
まさかいきなり土地を返せとは言われないでしょうけど、もしそう言われたとしても応じる必要はありません。
土地の賃貸借契約書がなくても、従来通りの地代さえ払えば、ただちに契約解除されることはありません。
但し、土地賃貸借契約書を作っていなくて、地代が土地の固定資産税・都市計画税と同額程度または下回っている場合は、ただ以下で借りているのと同じで、そもそも土地賃貸借といえるかという問題があります。
あるいは土地賃貸借契約書があっても契約期間が切れていて、かつ更地になっている場合は、建物所有目的の旧借地権といえるかという問題があります。
借地権に詳しい不動産会社が買主ならば、この点を突いてくることも考えられ、これらの場合、契約解除を主張してくる可能性もゼロではないでしょう。

この場合、弁護士さん等の専門家にただちに相談して対応すべきです。




底地を買う会社ってどんな会社?


底地を買う会社とは、普通は底地買取りを売りにしている不動産会社でしょう。
規模は、上場企業もありますが、ほとんどが中小企業です。
底地買取り会社は、一般的にバブルのころの地上げ屋のイメージが強いかもしれませんが、ほとんどが転売目的です。
あくまで転売利益を目的としますので、売れ残った底地ばかりを買う不動産会社は普通は考えられません。
ごく一部、賃料等の収益目的のいわゆる「底地ファンド」会社や個人投資家も存在しますが、適正な契約書が整備されていて、収益が安定的に見込める優良な底地でなければ基本的に買い取りません。
暴対法の施行により、表立って借地人さんに強引な要求をする会社はなくなったはずですが、それでも残念ながら法すれすれに借地人さんとの交渉を強引に進めようとする中小会社(あるいは担当者)も一部存在します。




底地を買った会社は借地人さんに何を要求してくる?


底地を買い取る不動産会社は、主に転売目的なので、地主さんから底地をできるだけ安く買い取ったあと、借地人さんに
なるべく高く底地を買い取ってほしいわけです。
あるいは、なるべく安く借地権を買い取れれば買取り、等価交換できれば等価交換し、借地人さんから取得した土地を転売したいのです。
借地人さんの借地権と一緒に底地を第三者に売却できれば利益になりますからそうするでしょう。
何とかして利益を確保するため、多かれ少なかれ借地人さんに借地であることの不安をあれこれ煽りながら?必死に交渉してきたら、借地人さんにとってはとても煩わしく感じるでしょう。
あまりに相場・常識からかけ離れたことを言われるなら、迷わず弁護士さんや借地底地に詳しい不動産会社等に相談することをお勧めします。
少なくとも地代をきちんと支払っていれば、借地契約を解除されることはありません(借地権の無断譲渡・建物の無断増改築を除く)。

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