2017年03月21日
土佐 文彦

定借(ていしゃく) 更新できない賃貸借契約

土佐 文彦

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ご訪問頂きありがとうございます。

賃貸借でトラブルにならないようにとの思いで書きました。


「定借」という用語が気になっている方、内容をご存知でしょうか。
特にこれからご商売を始める方は知っておいて損はありません。
そうでない方も普通の賃貸住宅でも定借があるので知っておいても良いかもしれません。


定借とは「定期賃貸借」のことで、期間が定まっている賃貸借契約のことです。
不動産の普通の賃貸借契約書にも期間が記載されているので、
何が違うのか疑問を感じるところではないでしょうか。


●「普通」の賃貸借契約とは
  契約時に特段の取り決めがなければ「普通賃貸借契約」です。
  これは、契約期間満了がきても「賃借人」が更新を希望すれば通常更新されます。
  

  なぜなら、「借地借家法28条」では契約更新時に、
  「賃貸人」に更新を拒否できる正当な事由がなければ、
  更新しなければならないとなっているからです。


  28条の正当事由が成立する要件はかなり厳しいです。
  例えば、近い将来に建物が倒壊しそう、

  「賃貸人」自らが他に住む場所がない等の
  理由が必要になるのです。


  この正当事由はなかなかハードルが高いため、
  地主等は不動産を貸すと、将来、自分で利用することが難しくなり、
  積極的に貸そうとはしないのです。


  そこで平成4年に旧借地法と旧借家法を一体化した

  「借地借家法」が制定されるとともに、
  「定期賃貸借」が追加されました。


●「定期」賃貸借契約とは
  普通賃貸借との最大の違いは賃貸借契約に更新という考え方がありません。
  どんな事由があろうとも契約が終了します。

  つまり「賃借人」は出ていかなければなりません。

  
  そのかわり、賃料、敷金・礼金が低めに設定されていることが多いです。
  また、「契約更新」はできませんが、同条件で「再契約」をすれば利用し続けられます。
  もちろん「賃貸人」が了承すればの話です。


  定期賃貸借契約は「賃借人」にやや不利になるので、

  必ず「書面」で契約することが条件になります。
 

  普通賃貸借契約も書面での契約が一般的ですが、

  やろうと思えば口約束でも契約が成立します。


  定借には土地、建物(住居・事務所・店舗)それぞれがあり、
  ・土地の定借を「定期借地契約」といい、
  ・建物の定期を「定期借家契約」といいます。


 ●定期借地
  契約終了時には建物を取壊し更地にして返すのが一般的ですが、

  「賃貸人」が建物を買取ることができる権利を特約でつけることができます。

 ●定期借家
  「賃借人」の金銭的負担が軽減されるというメリットがある反面、

  ご商売されている方でどうしても出店したい場所・ビルだったことから、

  定期借家契約でも締結し、数年後に定借であることを
  忘れてしまうことがありますので要注意です。

  銀座等の譲れないエリアで、定借であることを
  忘れて慌てていた世界的スーパーブランドもありました。


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