2016年11月16日
司法書士佐伯知哉

不動産売買の司法書士は誰が決めるのか??業界ルールと裏話

司法書士佐伯知哉

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司法書士の佐伯です。



不動産を売却したり購入した経験のある方は、

その時に司法書士と接したのではないでしょうか。



司法書士って一体何をやっているのかよく分からない人がほとんどだと思います。

行政書士とよく間違われます(涙)。

図書館っぽいイメージもあります(?)。←自分だけでしょうか。。。



そんなマイナーな司法書士ですが(笑)、

不動産取引の際には必ず出現します。



不動産取引の際に現れる司法書士。

これって誰が決めているかご存知ですか?

ちょっと業界の裏話的な部分も含めてご説明します。



まず、司法書士に登記費用(司法書士報酬と実費を合算したもの)を支払うのは誰でしょうか。

これは、売るために必要な登記は売主負担、買うために必要な登記は買主負担となります。

まあ、当たり前ですよね。



具体的に「売るために必要な登記」というのは、


・住所の変更登記

・担保の抹消登記


が代表的です。



登記簿上の住所と現住所が相違している場合は、

まず現住所への変更が必要です。



また、不動産購入時に住宅ローンなどの借り入れがあり、

金融機関の抵当権があれば、

買主への所有権移転前に抹消しなければなりません。



買主への所有権移転登記の前提としてこれらをしなければならないのは、

売買契約書にも書かれているはずです。



「買うために必要な登記」というのは、


・売主から買主への所有権移転登記

・住宅ローンの担保(抵当権)設定登記


が代表的です。



それで、じゃあ誰が司法書士を決めるのかというと、

地域にもよるのですが、

少なくとも関東地区では、


「中古物件は買主側」


「新築物件は売主側」


という業界ルールがあります。



前述した登記の中で一番費用負担が大きいのが、

「売主から買主への所有権移転登記」です。

この登記費用は買主が負担します。



ですので、一番費用負担の大きい支払いのある買主側で司法書士を指定します。

売主側の住所変更や担保抹消はそもそもない場合もあります。

そうすると、実質お金を支払うのは買主側なので、

買主が指定するのです。

※住所変更や担保抹消がある場合、通常は買主指定の司法書士がこちらもまとめてやってしまいますが、どうしても売主が自分で指定したければ、この部分だけ売主指定の司法書士というケースもあります。



これは納得出来るのではないでしょうか。



さて、問題は新築物件の場合です。

ちなみに新築物件といっても土地を持っていて新築の注文住宅を建てるケースではなく、

新築の建売住宅や分譲マンションのことと考えて下さい。



この場合、売主は建売・分譲業者です。

そして司法書士は売主が指定します。



前述した考え方から行くと、

登記費用を支払うのは買主です。

これは中古物件でも新築物件でも変わりません。



でも、新築は売主たる業者が司法書士を指定するのです。

なんで??

もう怪しい臭いがぷんぷんしますよね。



これには建前も含めてある程度仕方がない部分があります。



それは、建売住宅にせよ、分譲マンションにせよ、

なんせ販売戸数が多いのです。

中古物件だとその物件一つですが、

分譲住宅はまとめて売りに出されます。

大型マンションであれば何百戸という数です。



売主たる建売・分譲業者は当然権利証をもっているのですが、

その権利証の管理や、

物件を仕入れた際に建売業者は金融機関から借り入れしているのですが、

売却の前提としてこの金融機関の担保を抹消しなければなりません。



これらをその都度バラバラの司法書士が担当していたら、

権利証をあっちやこっちへ渡したり、

金融機関との担保抹消の手続きなど、

事務手続きでパンクしてしまうのです。



ということで、

新築物件の売買契約書には、

「売主が司法書士を指定する」と書かれているはずです。



ただ、中にはこういう内情を抱えていたりする場合もあります。



司法書士と業者が「癒着」している場合に、

いわゆる「キックバック」をしている司法書士がいたりいなかったりするのです。



要は、売却の時に売主の指定で司法書士が決まり、その時の登記費用は一般個人である皆さんが払います。

この報酬に業者へのキックバック分を乗っけて請求しているケースがあったりなかったりするのです。



これ、完全に違法ですからね。

これやった司法書士は懲戒です。



そりゃ司法書士からすれば、新築分譲を一手に任せてもらえるのは、

かなりおいしい仕事です。

一気にまとまった数をこなせますからね。



キックバックしてでも取りたい!!

私も取りたい!!←ウソです



ですので、新築物件をこれから買われる方は注意して下さい。

費用の相場は前回コラムに書いたのでこちらを参照してもらって、

この相場から大きく外れているようであれば、

怪しいかな、と思います。



まとめますと、


・中古物件の場合は基本は買主が司法書士を指定するが、住所変更や抵当権抹消など売主側で登記費用の負担のある部分は売主が指定することも出来る。


・新築物件の場合は基本は売主たる業者が司法書士を指定する。この場合は登記費用が相場から外れていないかチェックしよう。あんまりにも高い場合はキックバックしているかもよ!?


以上です。


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