2017年02月25日
松浦建二

新設貸家数が5年前に比べて46%も増えている!

松浦建二

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最近、新しい貸家が急増している!


新設住宅戸数と床面積の推移に続いて、今回は新設住宅のうち貸家に限定して、戸数や床面積の推移をみてみましょう。


最初の図表は、国土交通省「建築着工統計調査報告年計平成28年分」から、過去29年間の貸家の新設戸数(全国・東京都)と、持家等も含めた新設住宅戸数全体に占める貸家の割合の推移を表したものです。貸家の戸数は薄い青色が東京都で、薄い青色と濃い青色の合計が全国の戸数を表しています。



資料:国土交通省「建築着工統計調査報告年計平成28年分」


1988年以降の29年間で貸家の新設戸数が多かったのは不動産バブル期であり、1988年が858,665戸で一番多く、1989年の817,186戸、1990年の806,097戸と続きます。その後、貸家の新設戸数は段々と減っていき、2011年には285,832戸で1988年と比べて3分の1の水準になっています。ものすごい減少率です。その後は増え始めて2016年には418,543戸となり、5年連続で増加中です。僅か5年で46%も増えており、一転してものすごい増加率となっています。


東京都だけをみても一番多いのは1988年の159,275戸で、2010年に48,996戸まで減り、その後は6年連続して増加して2016年には72,214戸となっています。22年間で69%減って6年間で47%増えています。貸家の新設戸数は経済状況に相当影響を受けているようです。


新設住宅戸数のうち貸家の割合を表したのが黄色(全国)と赤色(東京都)の折れ線グラフで、2016年の貸家率は全国が43.3%東京都が48.7%となっています。新設される住宅のうち半数近くが貸家であり、2011年以降は新設貸家戸数の増加と共に貸家率も上がっています。特に東京都の貸家率は5年で11.2%も上昇していて、1994年以降では最も高い率になっています。また、不動産バブル期に東京都の貸家の割合が70%以上もあったことはとても衝撃的です。実需を大幅に上回る新設があったのでしょう。


貸家の床面積も割合も上昇中!


新設された貸家の床面積の推移と、新設住宅床面積のうち貸家の占める割合の推移も作成してみました。上の貸家の新設戸数の図表と同じく、薄い青が東京都の貸家の床面積で、薄い青と濃い青を足すと全国の新設貸家の床面積となります。



資料:国土交通省「建築着工統計調査報告年計平成28年分」


新設貸家住宅の床面積も戸数と似たような傾向にあります。1988年以降の29年間では不動産バブル期の1988年の40,403,461平方メートルが最大で、2011年の14,619,472平方メートルが最小となっています。この間、実に64%も新設貸家住宅の床面積が縮小しています。そして2011年以降は拡大傾向にあります。


新設住宅全体に対する貸家の床面積は、2016年では全国25.1%東京都31.2%で、戸数と比べると床面積はかなり低い割合になっています。おそらく持家等の床面積が貸家よりかなり広いからでしょう。他には、床面積の割合では戸数と違って常に東京都が全国よりも高くなっています。また、床面積もバブル期の東京は貸家の割合が非常に高く、全国と比べて25%も高くなっています。



新設貸家住宅の戸数や床面積の推移を不動産投資の視点でみた場合、2011年以降、新設貸家の戸数や床面積が増加傾向にある理由を確認しておきたいところです。アベノミクスにより景気が良くなって市場が活性化しているからでしょうか?もし、消費税率が上がる前の駆け込み需要や、相続税の基礎控除が減ったことによる相続対策が大きく影響しているのなら、一時的な増加であり、近い将来、再び縮小していくことになるでしょう。

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