2017年01月27日
松浦建二

人口の推移から不動産投資を考える

松浦建二

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日本はすでに人口は減り始めている


不動産投資をする人なら人口が減っていることは誰でも知っているでしょうが、改めて日本の人口の推移を確認しておきましょう。



※赤字は4回の調査で最も人口の多い年


5年に1度(各年10月1日現在)の国勢調査で確認すると、平成22年には1億2805万7千人だった人口が平成27年には1億2709万5千人になっているので、この間の5年で100万人ほど減っているのがわかります。さらに総務省の人口推計で直近(平成29年1月1日現在概算値)の人口を確認すると、1億2686万人なので、長く続いた人口増加時代は終わり、こらからは人口減少時代が長く続くと考えられます。


不動産投資の場合、投資したマンションやアパートには人が住むでしょうから、人口が減るということは住む可能性のある人が減ることを意味するので、当然ながらマイナス要因となります。今までと同じやり方では上手くいかなくなることも想定しておく必要があります。


地方の人口は大きく減っている!


日本全体でみれば人口は減っていますが、都道府県別にみると違う事実がわかります。



※赤字は4回の調査で最も人口の多い年


上の表は平成12年と比べて平成27年の人口が大きく減っている都道府県を5つ並べたものです。日本全体では平成22年まで増えていましたが、この5県では平成17年には既に減り始めています。秋田県では平成12年に118万9千人でしたが、平成27年には102万3千人となっており、15年間で14%(約16万人)も減っています。青森県・高知県・福島県の3県も10%以上減っており、かなり深刻な状況と言えます。


人口が大きく減っているこれらの県で不動産投資をするなら、競争力のある物件でないと入居者を探すのにかなり苦労しそうです。

都市圏と沖縄は今でも人口が増えている!


日本全体や上記の都道府県等では人口が減り始めていますが、実は今でも人口が増えている都道府県があります。



※赤字は4回の調査で最も人口の多い年


次の表は平成12年と比べて平成27年の人口が大きく増えている都道府県を5つ並べたものです。東京都の人口は平成12年には1206万4千人でしたが、平成27年には1351万5千人へ大きく増えています。15年間で実に12%(約145万人)も増えています。その結果、平成12年には日本の人口に占める都民の割合が9.5%だったのが、平成27年には10.6%へ上昇しています。人口が増えているのは東京都だけでなく、沖縄県や神奈川県、愛知県、滋賀県等でも増えています。


不動産投資をするのに人口の面から適した地域を考えるなら、やはり三大都市圏が中心となりますが、沖縄県も検討してみる価値はありそうです。



不動産投資をこれから始める人にとっても既にしている人にとっても、人口の推移は重要な指標の一つです。将来を予想しながら売買の戦略を立ててみては如何でしょうか。


関連記事:世帯数の推移から不動産投資を考える

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