2018年05月15日
小林悟の生産緑地プロフェッショナルへの道

生産緑地の活用に失敗した事例のまとめ<続き>

小林悟の生産緑地プロフェッショナルへの道

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生産緑地の活用に失敗した事例のまとめ




(画像=写真AC)



Aさんの事例では、生産緑地を解除して賃貸マンションを建築した結果、資産価値を大幅に下げてしまった上に、銀行借入が2億5,900万円もまだ残っています。賃貸マンションを持っているだけで毎年赤字を生み続ける悪循環に陥りました。


どうしてこんなことになったのでしょうか。何が問題で、どうすれば良かったのか検証します。


問題点×適切な行動〇の比較

× 最寄り駅からバスで15分の立地にワンルームタイプの賃貸マンションを建築した。

 立地的にワンルームマンションは不向き。ファミリータイプか高齢者向けタイプを検討する。


× 周辺の賃貸物件の市場を調査しなかった。

 建築会社任せにせず、知り合いの不動産業者に周辺の賃貸物件の市場を調べてもらう必要があった。ファミリータイプや高齢者向けタイプの需要も少ない場合には、生産緑地を解除した土地を売却して、賃貸需要の多い市街地中心部で収益物件を購入することも検討する。


× 30年間家賃保証のサブリース契約の内容を理解していなかった。

 契約前に、30年間家賃保証のサブリース契約の内容を法律の専門家に見てもらう必要があった。


× 銀行融資の審査が通ったので適正な事業計画だと判断した。

 賃貸マンションの土地建物に追加して自宅も共同担保に入れたから銀行融資が通っている。土地有効活用の場合、活用する土地と建築する建物のみで銀行の担保評価が出るような事業計画を立てる必要があった。


× 事業資金を全額借入した。

 事業資金を全額借入せず、自己資金を投入する。又は、生産緑地を解除した土地の一部を売却し、残った土地に現状建物より小さい面積の賃貸マンションを建築することを検討する。


生産緑地の活用に失敗したケースの多くは、立地条件が劣るにもかかわらず、安易な事業計画に基づいて生産緑地を解除してしまいました。その土地に賃貸マンションを建築した結果、賃貸経営に失敗し、多額の負債を抱えています。中にはAさんの事例のように賃貸マンションを売りたくても売れなくなることもあります。めったに無い事例ですが、良く理解しないまま、納税猶予の特例の適用を受けている生産緑地を解除して賃貸マンションを建築した結果、意図せず納税猶予が打ち切られ、猶予された相続税と利子税の一括納税を求められたケースまであります。


2022年には生産緑地の解除期限が一斉に到来します。広大な面積の生産緑地が解除され、宅地分譲や賃貸マンション建築のラッシュが起きることが予想されていますので、これから益々、生産緑地の有効活用は難しくなります。


皆さんが生産緑地活用の相談を受けた際には、上記の適切な行動〇を参考に、無理のない生産緑地の有効活用をアドバイスしましょう。そのためにも生産緑地の活用方法についてきちんと理解しておきましょう。

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