2018年04月17日
小林悟の生産緑地プロフェッショナルへの道

第5歩 生産緑地における面白い事業・サービス

小林悟の生産緑地プロフェッショナルへの道

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「生産緑地の2022年問題」は不動産業界にとどまらず、一般報道でも話題になっています。なかには「生産緑地の2022年問題」で、不動産価格が大暴落する!といった事実なら不動産ビジネスに大きな影響があるような報じ方をするメディアもあります。


いずれにせよ生産緑地の2022年問題を意識することは重要なことです。そこで、農地や生産緑地のコンサルティングをてがける、スマート・ホーム 小林悟代表に生産緑地の解説や事例を紹介していただきます。生産緑地の2022年問題を知り、生産緑地について一歩ずつ理解することで、生産緑地のプロフェッショナルに近づきましょう。


第5歩目は生産緑地のままで可能な事業やサービスについて解説いただきました。(スマイスターMagaZine Bizの編集部)




(撮影=スマイスターMagaZine Biz編集部)



今回は、皆さんのビジネスに活かせるように、生産緑地を解除しない場合でもできる注目の活用法「生産緑地の区画整理」について解説します。


【第4歩】提案の幅が広がる!生産緑地のままできる活用方法の種類」で解説したとおり、生産緑地のまま活用すると農作業の手間を減らせるメリットはあるものの、土地の活用を制限されるため、収入を大きく向上させることが難しくなります。


特に納税猶予の特例の適用を受けている生産緑地は、相続税の支払いを猶予できるメリットと引き換えに、生産緑地オーナーが亡くなるまで農業経営を続ける義務(終身営農義務)というデメリットがあり、特例の適用を受けていない生産緑地と比較して活用できる選択肢が非常に少なくなっています。


生産緑地(特に納税猶予の特例適用ありの場合)の活用はなぜ難しいのでしょうか。その原因は、農業経営を継続する義務を放棄できないからです


今回ご紹介する活用方法は、不動産業に従事されておられる皆さんがご存知の「土地区画整理の手法」を利用しながら、農業経営も継続できるスキームです。一般的に区画整理事業は、多数の土地所有者が組合を設立して何年もかけてまちづくりを行うものですので、生産緑地オーナーには不向きだと思われるかもしれません。生産緑地オーナーにおすすめする活用方法ならば、組合などを作らずに一人で実行できないといけませんが、そんなことが可能なのか?そう思われるかもしれません。実は、生産緑地オーナー1人でも区画整理事業を実行することができるのです。


それでは、生産緑地オーナーにおすすめできる「生産緑地の区画整理」の実践方法について解説します。



生産緑地の区画整理とは


一般的な区画整理事業と同様の方法で、土地の区画や形質の変更、道路などの公共施設の変更または新設を行います。特徴的なのは、生産緑地オーナーが単独で区画整理事業を行うことです。具体例については下記をご参照ください。区画整理事業の実務は非常に専門性が高いので、相談段階から生産緑地の区画整理の施工実績がある建設コンサル会社に相談するようにしましょう。区画整理には生産緑地オーナーの費用負担が必要となります。その費用は、所有不動産の一部を売却することにより捻出するケースが一般的です。事業実施後は、区画整理前の地積よりも生産緑地や宅地等の面積が減少(減歩)しますが、区画が整備され、道路や上下水道・ガス等のインフラが新設されることにより、所有不動産の資産価値は向上します。



生産緑地の区画整理の実施例


生産緑地オーナーの所有不動産の状況を把握します

区画整理前の現況図




・問題点

生産緑地が2か所に分かれており、農作業の効率が悪い

自宅進入部分の通路幅が狭く軽自動車しか通行できない

古い貸家を所有しているが、賃料が低い上、入居率も悪い

4筆の土地の価値にばらつきがあり、遺産分割時に相続人間でもめる可能性がある


2.生産緑地を含む区画整理の事業計画を作成し、各行政機関(税務署含む)と事前相談を行います

区画整理事業計画の略図



  

・事業実施によるメリット

生産緑地が一か所にまとまり、道路幅員を6m確保したので農作業効率が向上

自宅に普通車が進入可能となる

古い貸家を取り壊し、新たに賃貸マンションを建築して賃料収入が向上

整形地となり、道路やインフラ施設が整備され資産価値が向上


3.区画整理事業にかかる費用を算出し保留地(売却予定地)を確保します

 生産緑地の区画整理事業に関する費用は、所有不動産の一部である保留地を売却して捻出することが多いです。事業資金相当分の保留地を確保します。




(画像=写真AC)



4.生産緑地の区画整理事業の実施と相続対策の立案

区画整理事業を実施し保留地を売却するとともに、将来の相続時における遺産分割方法や納税資金の確保についても検討しておきます。


相続時における遺産分割案(被相続人が全不動産を所有、相続人が長男と次男の場合)




・遺産分割案のメリット

 納税予定地を相続発生後に売却して納税資金を確保できる

 区画が整っているので、遺産分割の不公平感が少なく、相続人間で揉めにくい



>>続き:生産緑地の区画整理 メリットとデメリットとは?



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