2017年01月08日
片岡 美穂

その物件、未登記建物ではないですか?売却の前に買主のためにしておくべき対処法

片岡 美穂

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元 土地家屋調査士
今は行政書士の 片岡美穂です!

                          


最近こんなご相談をお受けしました。


 「未登記部分のある建物を買ったのですが問題ありますか?」


 

あります!汗

 


 「ちゃんと登記してしまうと固定資産税増えちゃうし…」


 

 「気にしなくていいですよね?」



 

残念ながら…それは良い選択肢ではありません。(泣)



 

売りに出ている物件には意外にも未登記の建物が多いのですが、

 

現金一括だったので、そのまま気にしないで購入してしまったのですね。

 



「建物が未登記」という状況をもっと詳しくいうと、

 


 現況の建物と登記が一致していないという点では面積だけではなく、

 

構造や種類の変更を行ってない登記も含まれます。

 


このように登記が物件と一致していないと次のような問題が起こり得ます。

 


【買主側に起こる問題】

①    ローンを組んで購入する場合、融資が実行されない。

 

②    現金で購入して所有権の移転も済ませたが、未登記部分の所有権を第三者に主張される。

( 稀にですが売主の親族間で別の人間が費用を出して建てた「離れ」や「倉庫」の所有権を主張されるというケース


③    次に売却する際に、ローンを組む買主に売ることができない


④ 新所有者として登記をしようと思っても、前所有者から資料や事情を受け継いでいないと登記が難航する

 


なかなか 厄介です。



では売主側で起こる問題はなんでしょうか?



 【売主側に起こる問題】

①    気付かずに契約に至った場合、解除される可能性もある。


②    急いで売却したいと思っていても登記を優先しなくては引き渡しができない。

 

 

契約の段階まで誰も気づかなかった…というケース、本当によくあります。


それでも両者が納得して、


決済までに登記をするという追加特約を盛り込めれば問題ありませんが、


登記手続きには日数がかかることもあるので、買主から解除されることもあります。


 

最も良い対処方法は


売主の責任で登記完了を終えて、それから引き渡しをする。」です。


未登記部分の表示変更登記の手続きには時間を要する場合が多いのです。

 

その理由は・・・

 

①    増築、または変更した際の書類が残っていない(検査済証や引渡証明書など)

②    土地家屋調査士に依頼して測量や調査をしてもらわなければいけない

③    資料が残っていないと、法務局の登記官の実地調査が行われる可能性も高い

 

例えば…


昔、知人の大工さんに建ててもらった増築部分

 

 

亡くなったおじいちゃんが昔自分で作った倉庫」  


 

いずれも検査済証や引渡証明書などはなさそうですが、実際によくありますよね。



そんな場合の登記申請には、



付近の人への聞き込み調査をしてその結果を文書にしたり、



メモ書きでもいいから何か発注した形跡がのこっていないのか探すことになります。



どんな資料で増築や変更の事実を証明するものとするかは、



土地家屋調査士が登記官と相談して登記手続きを進めます。



だからなかなか手間がかかってしまうのです。



そもそも…


 

建物の床面積や種類、構造を確認できる不動産登記の表題部に関する登記は、



その所有者に申請義務があります。(不動産登記法第47条1項)



 

買主が安心して購入できるように、



また、売主さんにとってもスムーズな売却になるように、



ご自身の物件に未登記部分がないか、



ぜひ事前に調べて登記申請の対処をしておいてください。

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