2017年03月28日
荒木達也 税理士、財産承継コンサルタント

ちょっと待て!!土地活用の前には不動産別現状分析が重要

荒木達也 税理士、財産承継コンサルタント

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土地活用を考える場合、いくつもの土地を所有している方は、どの不動産を誰に分けるか、相続税の納税資金をどの不動産で納税するのか、どの不動産はどの程度稼げるのか、空室リスクの高そうな不動産はどれか、売却するときの価値の高いもの、低いものはどれか、

などなど、不動産ごとの特徴や特性を調査して事前の準備をしておくことがとても重要です。

 

不動産ごとの特徴や特性を調査して、自己所有(住居や店舗、事務所など)とするもの、賃貸用として長く収入を得るもの、納税用としていつでも売却できるように駐車場や資材置き場としておくもの、資産価値が見込めなく売れるときに即、処分した方がいいもの、住宅用の敷地としては価値が高いが事業用に向かないプレミアムな住宅地は高値売却して事業に適した不動産への組換える、など、不動産は個別性が高いものですから個別ごとに適した計画を練ることがそもそもに重要です。

 

その方針付けがついたのちに、個別ごとに具体的な計画を練っていくべきでしょう。

 

では、その不動産ごとの現状分析で何を調査しどのようにまとめていくとよろしいのでしょうか?

 

まずは、当然のことですがまずは市場性、例えば、駅からの距離、周辺の環境(学校、病院、スーパー、公園など)を調査というよりも見て感じることが大事かもしれません・

 

自分が住みたい環境なのか否か、何が満足で何が不満か、誰しも感じることの基本は変わらないでしょうから、やはり、自分でみて感じることが大事であろうと考えます。

 

続いては、不動産ごとの現状の状況を、何に利用しているのか、収益用に供しているときは、いくらの収入があるのか、そして支出はいくらなのか、

 

不動産ごとの収支をまとめてみます。

 

これは、ただの更地の場合も、固定資産税の支出があるわけですから一覧に加えます。

 

そうすることで、不動産全体の収支状況が物件ごとに把握ができ、改善すべきものや、処分すべきものや、現状のままで満足いくもの、などが見えてきます。

 

数字でとらえると、より、具体的に理解できるようになりますので、ぜひ、試していただきたいと思います。

 

そのうえで、改善すべきものや新規に活用した方がいいものがある場合には、いろいろなハウスメーカや建設業や不動産業者と個別具体的につめていけばいいだけのこととなります。

 

最初の方針付が大事で、あとは、色々な提案のなかから、一番いい提案を選択すればいいこととなります。

 

他には、家族のライフプランに不動産の収支を相続と一緒に盛り込んでみるとよろしいでしょう。

 

前段のライフプランは、FPが提案しているキャッシュフロー表を流用するのがよろしいと思います。

 

このように、事前の準備を怠りなくおこなったうえで土地活用の計画を考えてみてください。


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