2017年03月21日
荒木達也 税理士、財産承継コンサルタント

土壌汚染の過剰反応が及ぼす負の効果

荒木達也 税理士、財産承継コンサルタント

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昨日、東京都百条委員会をTVで傍聴していました。

 

豊洲市場の土壌汚染を巡っての当時の東京都の長であった石原前知事への責任を問うものであったものと感じました。

 

土壌汚染については、個人的には、世間や世論が騒ぎすぎの感がしています。

 

ある意味、風評被害的に大騒ぎしているのではと思います。

 

石原前知事に質問を浴びせ責任を追及する都議会議員がそもそも土壌汚染についての問題についてよく理解できているのかなとおもってしまうこともあります。

 

何かといえば地下水のベンゼンの濃度を取りざたしてきます。

 

盛土がなされていないことを含めてです。

 

土壌汚染の問題は土壌に含まれた有害物質が人体のなかに取り込まれてしまうことが問題などであって、土壌に有害物質が含まれているから大きな問題というわけではないはずなのですが・・・

 

とにかく、地中に有害物質が含まれていると押し述べて売主の土壌改良(汚染土の場外搬出や盛土等)責任が問われてしまいます。

 

一般的には有害物質の含まれている汚染土を場外に搬出し、きれいな土を埋め戻す方法が採用されているようです。

 

豊洲のような東京ガスの跡地では特別な対処方法を検討し様々な方策を予算を鑑みながら土壌改良の方法を決めていくはずです。

 

とにかく、土壌汚染を改良するのにはお金がかかります。

 

私が、昔、仲介のお手伝いをさせていただいた分譲マンション用地の場合、売値10億円、そして、売買契約後の土壌調査により鉛とヒ素に汚染されていることが判明しその対策費用が1.5億円、その対策費用の大きさに売主の方が絶句、土壌汚染の対策費用は売主が全額負担する契約となっていたからです。

 

そもそも、土壌汚染が取りざたされるようになったのはバブル崩壊後の不動産の流動化が始まってからのことだったような記憶です。

 

土壌のボーリング調査を行って汚染されている場合にはきれいに浄化してからの引渡が

義務化されるようになりました。

 

もう一つには境界の確定も厳格化されるようになってきました。

 

豊洲のような土壌の汚染地域はともかくも一般の地域内で土壌が汚染されていた場合、完全に浄化しなければいけないかというとそんなことはありません。

 

大事なことは、人体の口の中に入らないこと、そうです、人体に入らないように対処すればよいだけなのです。

 

たとえば、汚染土の上にアスファルトをかぶせる、盛り土を行うなど、人体の口の中に取り込まれないような対処をすれば可といわれています。

 

それでは、なぜ、売買契約で土壌汚染の浄化が引渡条件になってしまうかというと、買主が分譲マンション等の販売を行うときに、例えば、土壌汚染の汚染土を搬出せずに上部に盛り土やアスファルトを覆った対処で販売するときにはそのマンションの敷地の地中に汚染物があることを重要事項説明書で明示じなければならず、要は敷地に汚染物があると売れ行きに影響が出ると懸念しているからです。

 

豊洲市場の地下水の汚染の場合、地下水を飲用に使用するわけでもないのに、なぜか、地下水のベンゼン濃度が取りざたされている状況は、土壌の問題を通り越した都議選選挙に向けての駆け引きにも思われてきてしまいます。

 

一般の土地の売買市場においては、莫大な土壌改良の費用をかけずとも科学的には健康上は問題がないにも関わらず重要事項説明書に汚染土であることの記載が売上に大きな影響を及ぼすものとされ、とにもかくにも土壌が汚染されていた場合は、当たり前のように完璧な土壌改良工事が求められます。

 

土壌汚染の法律上で求められている以上の莫大なコストをかけての土地決済となっています。

 

これは、当たり前というよりは、むしろ、感覚的には風評被害と思えてしまいます。

 

体に有害な物質が地中にある、はたまた、福島県の放射能、等々、実際何を根拠に有害であるかのそもそもの根本的なことを飛ばしてしまっているイメージが先行してしまいます。

 

過剰な反応は時に景気や経費に大きな影響を与えるでしょう。

 

冷静に事の問題の本質を探ったうえでの判断が時には重要なのではと思います。


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