2017年04月20日
秋津 智幸

知らなきゃ100万円損する!?差がつく不動産査定のポイントとは?

秋津 智幸

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不動産は「人生最大の買い物」と言われるように、買うにしても、売るにしても高額なものに変わりありません。買うときには少しでも安く買いたいですし、売るときには少しでも高く売りたいものですね。


不動産は株式や為替のように毎日変動するものではありませんが、経済情勢によって価格は変動しています。半年から1年ぐらいを振り返って見ると、その変動幅に驚くことがあります。不動産市況によって住宅の価格は変動しますが、家の状態でも売買価格に差が出てきます。そこで今回は売却の際、貪欲にあと100万円高く査定してもらうポイントを伝授いたします。

 


不動産の価格査定とは


不動産を売却するには、まず、不動産会社に価格の査定を依頼するところから始まります。査定には簡易査定と実査定と言われる2つの方法があります。簡易査定は、過去のデータを使い価格を査定します。過去に同じ条件の物件や相場などを使い素早く査定できますが、価格はあまり正確ではありません。

 

実査定は、不動産会社の担当者が実際に家を訪問して正式な不動産価格を算出します。簡易査定よりも時間はかかりますが、より確かな価格を知ることができます。訪問して価格が出されるということは、住宅の印象が査定のカギを握るということです。マンション、一戸建て問わず状態が悪ければ相場より低めに、より良い状態のときには多少相場より高めに査定されることになるのです。

 


知らなきゃ損!差がつくポイントは?

 

売主が改良できて差がつくポイントは2つあります。

 

1. 水回り、壁や天井などを徹底的にきれいにすること

2. 壊れた設備の修繕をすること


それぞれ見ていきましょう。

 

1.水回り、壁や天井などを徹底的にきれいにする。


不動産査定は購入者の視点で行います。そこで、購入者が気にする水回りや印象に残りやすい壁、天井などはお金を掛けずに自分でできる限りきれいにしましょう。具体的には、キッチンや風呂場などの水垢、トイレや洗面所などの汚れ、壁や天井など普段掃除しないところもきれいにすることで、大切に家を使っている印象を与えることができます。


引渡し時には、ハウスクリーニングを入れるため、安心している人が多いようですが、査定時の印象は最終的に売出価格に影響を与えます。仮に5,000万円の査定額が出せる物件でも、水回りや天井などが汚損していると、200万前後低い査定額となります。私の感覚からいうと35%ぐらい差が出てしまうことがあります。

 

2.壊れた設備の修繕をする。


当然ですが、建物や設備の不具合は査定額が確実に下がります。

理由としては購入者が修繕するため、その費用が引かれるからです。


実際に私が見ている箇所は

・窓や扉に凹みや歪みがないか

・壁紙は剝がされていないか

・給湯器やガスレンジなどの設備に故障や不具合はないか

です。

 

修理・修繕して、できれば新品へ交換した方が査定は確実に良くなります。

お金をかけてまで修繕することに抵抗があるかもしれません。しかし、自分で直せば10万円で済む修繕が、査定時に修繕されていないために30万円の値引き交渉が入るなど、差が出てきてしまうことは経験上多いです。できれば直してしまいたいところです。

 

あくまで目安ですが、ガスレンジやレンジフードファンに不具合があるようなら、査定額は20万円マイナスです。しかし自分で頼めばセットで10万円程度でも新品に交換できます。全面張替えが必要な壁紙の場合、部屋の広さによっては査定額が50万円~100万円もマイナスです。こちらも自分で修繕する場合、安いものなら1,000円/㎡ぐらいで張替えができます。このように査定前に自分で修繕したほうが、将来的に得することになるのです。

 

ここまで差がつくポイントを2つ紹介しました。

不動産会社の多くは査定を無料で行っています。

最近は不動産の一括査定サイトも多く、複数の会社に依頼することも容易になりました。

 

さて突然ですが、ここで問題です。

あなたは売主です。上記のポイントをきちんと実行し、3社に査定を依頼しました。

それぞれの価格はA4,000万円、B4,200万円、C4,500万円でした。

どういった基準で不動産会社を選びますか?

 

不動産会社の査定は根拠を聞け!


この場合、多くの人は査定額が高いC社にお願いしたくなります自分ができることをきちんとやった分、評価してほしいのが人間です。しかし、査定額を高く見積もり後日、大幅に価格を下げるよう提案してくる不動産会社もあります。では、信頼のおける不動産会社の査定を見抜くためにはどうしたらいいでしょうか。


それは査定の根拠をきちんと聞くことです。簡単にでも査定の根拠となった取引の事例など明確な根拠を明示してくれることがポイントです。自分が納得のいく説明してくれる真摯な対応の不動産会社を選ぶべきでしょう。真摯な対応の不動産会社の方が、売主の身になって仲介してくれるので、最終的に高く売ってくれる傾向があります。

 

査定前の準備が土台!


 不動産の売買が高額な取引であっても、何か一つで100万円もの差を出すことは難しいものです。そのために売主としてできることを実践しましょう。前半で挙げた2つのポイントを実行すれば査定額100万円UPは夢ではありません。さらに査定の根拠をしっかり説明してくれる不動産会社を選ぶことできれば次のステップに進む準備は万端です。査定前の準備がすべての土台です。みなさんの幸せを祈っております。

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