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空き家の長屋と地上げ | スマイスターMagaZine

空き家の長屋と地上げ

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皆藤 一郎 2017.01.06
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 こんにちは。元デベロッパーのコンサルタント皆藤一郎です。縁あっていわゆる「地上げ」をやっています。地上げって聞くとバブルの頃のイメージからコワモテの方々がダンプを突っ込んでとかイメージする人もいるかもしれませんが、そんなことしません。捕まります。


 スマイスターの不動産用語集によれば「地上げ」とは、


 「不動産会社、建設会社、開発業者などが事業用地として土地を購入することを指します。バブル期に横行した暴力団が関わる地上げ行為によりネガティブなイメージがあります。しかし本来は土地を事業用に整備することを目的としていて開発に欠かせないもので、不動産の権利を整理したり家屋の撤去や立ち退きに関する問題を解決したりと、調整するための高度な能力が求められます。」


だそうです。
なんかカッコイイ。


出典https://www.sumaistar.com/glossary/item/584




 とはいえ現実はそんなカッコイイものでも甘いものでもありません。


 ことの発端は、空き家問題から。元実家を相続し今は誰も住む人がいなくなったため売却したいという相談でした。これはよくある話ですが、現地へ行ってみると物件は連棟建ての木造「長屋」で築年不詳おそらく昭和初期頃?しかも当該物件は長屋の中で何軒も続いているうちの真ん中付近。


 さてどうしたものか。真ん中の所有権だけ単独処分するのは至難のワザ。一応知り合いの不動産業者に市場性、と言うかおたくならいくらで買う?と聞いてみたが再販の流通性がないとのことで値段がつかない。せめて更地の土地だけなら価格も出ようというものだが長屋の真ん中の家だけ解体してカットできるか?


 技術的検証も建築士の知人に頼んでやってみたが、できないことはないけれど残された長屋の補修・補償や構造的に不安定になって問題が多そうということからこれも現実的に難しい。


 となると「地上げ」して土地としてまとめて価値を上げるのが最良の策となるでしょう。では何にするのが最適な有効活用か?まとまればそれなりの土地面積になり、容積率もある立地だったので旧知のマンションデベロッパーに相談してみたところ、計画は成り立ちそうとのこと。


 ということで地上げをやっています。
 ただ問題は誰の目線で見るか?ですね。
 
 空き家の所有者・相続人の方にとっては使っていないのに維持費だけかかるものを処分したいと思うのが当然ですし、一方そこで商売をしている人もいます。家として住んではいるが相続問題が未解決のままの人も。


 耐震性能も防火性能も極めて低い建築物なので、安全性の面からみればより良いものに建替えるなり移転するなりした方が良いのだとは思うのですが、当人達にはそこにいる理由、簡単に動けない理由があります。


 それらを無視して進めることはできません。
 「地上げ」がそれぞれの人達が抱えている問題を解決することにつながれば本望です。

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皆藤 一郎2017.01.06
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