【コラム】不動産業界のM&Aの価値で重視されることについて

不動産業界のM&Aの価値において、重要視されることについて、本日は、記載していきたいと思います。

不動産業界と一言にいっても、店舗をもって不動産業を行っている企業もあれば、マンション管理をしている企業、アセットをマネジメントしている企業、ビルメンテナンスを中心としている企業、建設系のデベロップメントを中心としている企業などと様々あります。

では、どのような企業が、M&A業界の中で人気のある企業となるのでしょうか。

私が今まで活動してきている中で、人気がある企業は、マンション管理事業者、不動産管理事業者となります。一方で、あまりM&Aとして成立しづらい企業としては、売買仲介を専門としている企業と思います。

それはなぜか、管理事業は、フロービジネスであり、キャッシュフローがよみやすい事業であり、一方で、規模の経済を働かせやすい事業であるといえるからであります。

例えば、管理戸数2000程度の企業が、管理戸数10,000超える企業と一緒になれば、当然に、人件費、システム管理費などを節約することが出来るようになります。また一方で、管理戸数を増やすためには、地道な営業活動が必要となります。それこそ、2000戸数を増やそうと思えば、時間と営業工数が相当かかります。この時間を買うという意味でもM&Aが非常に意味をもってきます。

 

では、どれくらいの管理戸数から売却の対象になるのか。

それは、100戸数くらいからでも売却の対象となります。しかしながら、その場合は、1戸数×数万円という計算で引継ぎの価値が計算されることとなります。ですので、100個くらいでは数百万円の事業譲渡対価となると考えたほうがよいと思います。

また、これが1000戸を超えてくると、また違う価値が出てきます。これは時間を買うということもありますし、地元に根を張っているブランド力、家主との関係なども価値として計算することが出てくるからであります。

 

では、人気のある場所というのはあるのでしょうか。

これも、やはり主要都市が人気があります。必ずしも、東京や大阪、名古屋である必要はないのですが、人気がある場所としては、主要都市が人気があり、価値が高くなります。場合によっては、赤字事業などでも非常に高い金額で譲渡されることもあります。

 

上記のようにみてみると、M&Aにおける価値というのは、需要と供給のバランスによって大きく変わってくることがわかります。

次に、ビルメンテナンス事業などはどのように価値がつけられるかです。

もちろんここでも重要なことは、契約数や、キャッシュフローなどは重要な指標となります。またそれと同時に重要となるのが、従業員の人数や年齢が大切になります。どの業界も同じだと思いますが、特にビルメンテナンス業界の人材採用は大きな課題となっております。採用が出来れば仕事がいくらでもあるという企業が多数ある業界でもあります。しかしながら、なかなか採用がうまくいかないという経営課題を持っている企業が多い業界でもあります。そこで、採用費などを考えれば、買収をしてしまったほうが、費用対効果が高いということでM&Aを進める企業が多くあります。そのような状況なので、従業員の年齢が重要となります。出来れば若い人材が多い企業を買収することで、長い期間収益をあげていきたいと考え、M&Aを進める企業が多いのです。また、それぞれの従業員の経験やスキルというのも価値に影響を与えてきます。

 

上記について、いえることは、どの業界も経営課題がありその経営課題の解決のためにM&Aを活用されるということであります。自社の経営課題と売却側の持っている価値がマッチングすれば、より価値をつけて売却できるということになります。

M&Aをする場合、是非自社の強みを整理して、自社であれば、どのような経営課題を解決することに役立つだろうかということを整理してM&Aしていくべきであると思います。