店舗・テナントによる土地活用のメリットとデメリット

店舗やテナントに建物や土地を貸すのは、メジャーな土地活用です。
広大な土地や、駅の近く、幹線道路に隣接している等、条件によって様々な活用方法があります。

マンションやアパート経営と比較して、店舗・テナントによる土地活用は何が良いのでしょうか。
メリットやデメリットの他に、どのような形式のテナントがあるかご案内します。

マンションを上回る利回り

一般的に住宅の賃貸と比べて、店舗やテナントによる土地活用は利回りが高く、床面積あたりの賃料単価も高いです。
利用者にとって便利な施設であれば、安定した集客により利益を得ることができます。

ビル全体をひとつの事業者に貸し出す場合、清掃や点検代等はテナント負担になることが多いです。
また、テナントが退去する場合、スケルトンの状態まで原状回復をして返還します。
このときの費用の負担はテナント側の負担となります。

敷金は住宅の賃貸であれば、大体1~2ヶ月分、場合によっては無しということもあります。
ですが、店舗やテナントの場合は半年や1年分というケースがあります。

全てはテナント次第

住宅の引っ越しと比較して、テナントの撤退や移転の頻度は多いので、空室リスクが高いのがデメリットと言えるでしょう。
景気や店舗の売り上げに敏感で、不景気になると複数のテナントが一気に撤退する可能性が高まります。

賃料の変動率も、住宅の賃料の変化と比較すると大きいです。
ただ賃料に関しては、下がる場合もあれば上がる場合もあります。

また、店舗や事務所は地震保険に加入できません。
メリットとデメリットが大きく、ハイリスク・ハイリターンの活用方法であると言えます。

色々な店舗形態

店舗やテナントには様々な形態があります。

郊外の幹線道路に隣接している広大な土地であれば、「ロードサイド店舗」が良いでしょう。
車での来店を想定するので、駅から遠い土地でも成立します。

ビルの2階以上に店舗を出店する「空中店舗」は、集客力は低いですが、初期費用やランニングコストが抑えられます。
地方銀行が東京や大阪に支店を置きたい場合や、コンプレックス産業が「空中店舗」にする傾向があります。

低層階を店舗にして、上層階はマンションにする「住居併用タイプ」であれば、リスクが分散されます。
マンション部分の固定資産税の軽減が期待できるのと、地震保険にも加入できます。

店舗やテナントによる土地活用は、大きな収入を期待できます。
撤退のリスクが大きいので、中途解約にはペナルティを課す契約を目指しましょう。
例えば、テナント側が次に借りるテナントを探してくる等です。

ただ、テナントとの交渉は素人には難しいので、コンサルティング会社などを挟むと良いでしょう。