家賃滞納は何ヶ月続けると立ち退き対象になるのか

アパート経営やマンション経営をする賃貸オーナーにとって大切な事は、何と言っても安定した家賃の回収でしょう。
賃貸経営計画を立てる上でも、大規模修繕や空室率と並んで家賃滞納者の対策は重要になります。

滞納者が出た時の立ち退きと強制退去について紹介していきます。

借主が家賃滞納を続けていたら立ち退き(強制退去)させられるのか?

一般的な賃貸契約書では、2ヶ月以上の滞納があった時など契約解除の条件を謳っていることが多く見受けられます。
そのため、家賃の滞納を契約違反として一方的に契約解除し、立ち退きを求める事はできます。
しかし、借主がそれに応じて簡単に立ち退いてくれることはまず困難と言えます。

強制的にと言っても、鍵の交換を勝手にしたり、強迫的な言動や行為などの実力行使は借主との関係を悪化させるだけでなく、却って部屋を使えない事の補償や損害賠償を請求される原因となります。

借主は借地借家法や消費者契約法、消費者保護法など法的に保護されている面が多いので、話し合いによる立ち退きができなければ、裁判で決着することになります。
契約違反というだけではなく、社会的通念など、立ち退きはやむ終えないことが認められると強制退去が可能になります。

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滞納期間がどれ位なら立ち退きさせられる?強制退去の基準とは

立ち退き訴訟には何ヶ月の滞納が必要でしょうか。
裁判では契約に定めた通り支払われていないからといって、1ヶ月や2ヶ月で即退去とは認められません。

賃貸借契約書は一般通用の書式を使用される事が多く、貸主の都合で借主に不利になる内容が記載されていて、公平性を欠いているものと判断されている様です。

そのため、実際には民間賃貸で一般的な翌月分前払い家賃の場合、4ヶ月分を超えた時が判断基準となる場合が多いようです。
当月家賃として3ヶ月以上の滞納があった時、内容証明郵便による督促など一定の請求を行っても滞納が解消されない場合、証拠を揃えて賃貸借契約の解除を借主に通告し、同時に立ち退きを求める訴訟を起こすことになります。

そこから和解、調停または判決を経ることになります。

強制退去の手続きはどうすればいい?

裁判による判決に借主が従わない時は、裁判所に判決の強制執行を申し立てします。

裁判所が執行官を決定すると、執行官は借主に対して強制執行する旨、日時などを通告すると共にその内容を記した書面を室内に掲示します。
借主がその日時までに退去しなければ、執行官の立会いのもとで室内にある借主の所持品の全てを執行官の指定する場所に移動します。

貸主は強制執行による退去が完了した事を確認して鍵を交換、戸締りして強制退去が完了します。
実務的に時期や地域などにもよりますが、訴訟を起こしてから終了までには半年程度はかかります。

滞納家賃はもとより、訴訟費用の他、家財の移動や処分など借主の支払うべきものを貸主が支払いまたは立て替える事になりますが、その回収は難しく大きな負担となります。

強制執行の具体的な流れについては「立ち退きの強制執行手続き(流れ・期間・費用)について」をご参照ください。